Le pastillage du PLU b vivement critiqué par la commission d’enquête ✍Highlight–2024:11:21:09:49:56
Si la commission d’enquête publique sur la révision du PLU bioclimatique de Paris vient de rendre un avis favorable à l’unanimité, le pastillage de certains immeubles de bureaux, tout comme celui d’écoles privées, est sévèrement critiqué. Le rapport estime notamment que « la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia sous-estime complètement l’impact d’un emplacement réservé sur des immeubles dédiés aux activités économiques ».
Le rapport de la commission d’enquête publique sur le plan local d’urbanisme bioclimatique (PLU b) de Paris a le mérite d’exprimer ses critiques avec la plus grande clarté. Rendu à l’issue de l’enquête publique qui s’est déroulée du 8 janvier au 29 février 2024, ce rapport accorde un avis favorable à la procédure de révision du PLU parisien à l’unanimité de ses membres. Mais le pastillage de certaines parcelles, obligeant leurs propriétaires, en cas de restructurations lourdes, de changement de destination ou de surélévation, à réserver une part de leur immeuble à des logements, notamment sociaux, est sévèrement critiqué.
La commission critique l’absence de ciblage fin des immeubles pastillés. © Jgp
Concernant le pastillage d’immeubles de bureaux, 300 d’entre eux ont fait l’objet de contestation, les contributions présentées à l’enquête relevant du dossier précontentieux (argumentation complète rédigée par des cabinets d’avocats, plans et dossiers techniques réalisés par des architectes), est-il indiqué. La commission déplore une concentration géographique jugée excessive du pastillage. Elle note que plus de 100 immeubles pastillés ont été choisis dans le 8e arrondissement de Paris avec, dans certaines rues, 50 % des immeubles entiers de bureaux concernés, expliquant « le sentiment des acteurs économiques d’un transfert à marche forcée de l’activité tertiaire hors des quartiers centraux ».
Ainsi, si elle ne critique pas le nombre d’emplacements choisis (250), la commission « regrette néanmoins que la Ville sous-estime complètement l’impact d’un emplacement réservé sur des immeubles dédiés aux activités économiques ». « L’emplacement [autrement dit, le pastillage] peut être maintenu à vie. Il rend l’immeuble invendable à un tiers, et difficilement vendable à la Ville, compte tenu de la durée de la procédure du droit de délaissement, peu compatible avec la fluidité des affaires, est-il souligné. Si le propriétaire réalise lui-même les travaux qu’implique le pastillage, il doit consentir des investissements importants et subit une baisse de la valorisation de son immeuble ».
Une méthode insuffisante pour Paris
La commission se montre sévère sur la méthode retenue pour choisir les immeubles pastillés, « qui apparaît très insuffisante dans une villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia comme Paris ». Si les critères théoriques retenus par la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia sont jugés pertinents, « aucune analyse fine à l’échelle du quartier n’a été effectuée, ni sur leur localisation, ni sur la typologie des constructions retenues, leur ancienneté, leur état, leur insertion dans le quartier, leur potentiel d’évolution pour améliorer le quartier ». Une collaboration de la Ville avec les conseils de quartier, qui ont une connaissance fine de leur quartier, est préconisée. Cependant, la commission apprécie le travail important que les services de la municipalité effectuent actuellement pour étudier les dossiers contestés. Paris a déjà confirmé, en effet, qu’une centaine d’immeubles pastillés, soit un tiers des contestations présentées, ne sont pas adaptés à une transformation en logements.
La commission regrette au passage que les immeubles des administrations publiques, souvent situés dans des quartiers très déficitaires en logements, ne fassent pas davantage l’objet d’emplacements réservés. Ils préconisent de « mieux identifier les bâtiments occupés par des ministères qui présentent des caractéristiques similaires à celles des immeubles déjà transformés avec succès par la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia pour les grever d’un emplacement réservé pour du logement ».
La commission constate également que les propriétaires de maisons individuelles concernées « n’ayant pas été avertis personnellement, ont mal accepté la mise en place de servitude sur leur maison familiale ». Elle indique de même que les emplacements touchant des presbytères, ou autres biens annexes de lieux de culte, ont fait l’objet de contestations de la part des paroissiens.
« L’obstination » de Paris pas comprise
Dans les emplacements touchant des établissements scolaires privés sous contrat, « la transformation d’établissements d’enseignement primaire et secondaire privés, qui participent au service public de l’éducation, en logements sociaux, n’a pas du tout été comprise par le public qui s’est exprimé », souligne également le rapport. La commission elle-même « ne comprend pas bien l’intérêt de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia et son obstination à vouloir grever des établissements scolaires d’un emplacement réservé pour faire du logement social, alors que Paris compte 77 000 parcelles et 946 emplacements réservés ». D’autant que « les écoles et collèges pastillés affichent tous des effectifs complets et des listes d’attente importantes ». Au final, la commission estime donc que les emplacements réservés grevant les 10 établissements scolaires concernés « ne sont pas justifiés car inopérants pour espérer produire du logement social ». Le rapport enjoint donc la Ville à supprimer le pastillage de ces 10 établissements. Cette réserve levée, le PLUb devrait être adopté par Paris d’ici la fin de l’année.
Baisse de la constructibilité : un travail de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia jugé « très intéressant »
La commission salue le travail « très intéressant » sur la baisse de la constructibilité d’une villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia de Paris « qui place pour la première fois l’urgence climatique au cœur de la réflexion ». « Les hauteurs et les gabarits-enveloppe ont été diminués pour préserver l’ensoleillement et la ventilation des rues étroites et maintenus dans les rues larges pour favoriser les ombres portées, est-il relevé. Les filets de hauteur ont été largement retravaillés, non plus seulement dans un objectif de protection du patrimoine ou des paysages mais pour ménager des respirations et permettre à la chaleur de s’évacuer, notamment dans les rues étroites ». De même, le rapport valide le choix de Paris d’une constructibilité portant essentiellement sur la surélévation dans le diffus, « qui offre le potentiel de constructibilité le moins onéreux et le plus sobre en matériaux ».
Energie : Privilégier la récupération de la chaleur fatale et la géothermie
La commission d’enquête publique sur la révision du PLU bioclimatique de Paris rappelle « que le temps presse en termes de lutte contre le réchauffement climatique ». Elle estime en l’espèce que la récupération de la chaleur fatale « devrait être une vraie préoccupation pour la Ville, ainsi que la géothermie, qui doit être privilégiée par rapport au réseau de chaleur urbaine, celui-ci n’étant pas sans impact sur le classement DPE (diagnostic de performance énergétique), maximum C, en raison de son origine (brûlage de déchets) ». « Il est également urgent que des initiatives soient examinées pour remplacer ou encourager à remplacer les énergies fossiles (fuel encore existant ou gaz) par du biogaz par exemple, même si le volume de ces énergies fossiles peut diminuer mécaniquement avec le changement des chaudières actuelles par des chaudières plus performantes ».
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Votre immeuble est-il « pastillé » dans le nouveau PLU ? – Association Marais-Louvre ✍Highlight–2024:11:21:09:48:19
Au cas où vous ne le sauriez pas, dans la cadre du nouveau PLU (Plan Local d’Urbanisme), votre immeuble est peut être « pastillé « . Quelle opération, concoctée par la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia de Paris, dont l’adjoint au logement communiste, se cache sous ce vocable ? Il s’agit plus ou moins d’une préemption immobilière déguisée, voire à retardement, en ce sens que la mairie, de son propre chef, a listé un certain nombre d’immeubles et de terrains ne lui appartenant pas où elle souhaite cependant à terme voir éclore des logements sociaux (*).
Le tour de passe passe est simple, la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia pastille un bien puis, sous prétexte d’urgence climatique, de manque de logements et du leitmotiv de mixité sociale, elle applique une règle contraignante qui oblige le ou les propriétaires, en cas de gros travaux, d’extension, dans leur immeuble, à affecter une partie des surfaces en logements sociaux. C’est un peu à l’instar de l’ancienne ministre « vert » de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, qui s’était mis en tête en 2012, dans le cadre de l’hébergement d’urgence, de réquisitionner les biens immobiliers appartenant à des entreprises (banques et assurances de préférence), des sociétés civiles immobilières et des congrégations religieuses ! Soit 223 ans après un retour ou presque aux pratiques de 1789. Heureusement que cela n’a pas eu lieu, sauf que désormais la Maire de Paris, pieds et poings liés aux Verts, n’a d’autre choix que de reprendre cette idée par le biais que nous venons de décrire. Le fil est gros. Et bien entendu tous ceux qui sont concernés, particuliers, entreprises et curieusement nombre d’écoles privées (7 sont en lice, une pétition a recueilli près de 6 000 signatures ) et … de congrégations religieuses, ont réagi et certains pastillages ont été enlevés.
De son côté la mairie tend à banaliser l’opération… qui est tout sauf banale. Elle traduit en effet un interventionnisme malsain contraignant les mécanismes de marché, dévaluant la valeur des immeubles retenus malgré les expressions rassurantes employées à l’encontre des détracteurs, « zone d’accélération de la solidarité »,… » rééquilibrage Est-Ouest en termes de logements sociaux »… »une villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia plus verte et plus social » « 70 % de Parisiens sont éligibles au logement social« . La mairie ne cache pas ses ambitions, elle se verrait bien racheter les immeubles pastillés (« droit de délaissement ») au prix du marché de sorte que les propriétaires ne soient pas perdants affirme t’elle. Mais alors avce quel argent la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia particulièrement endettée achèterait ces biens ? Celle des contribuables déjà sérieusement lestés et échaudés par la dernière et spectaculaire augmentation de l’impôt foncier ?
Lorsque l’on constate que des immeubles sont « pastillés » rue de la Paix (donc dans notre arrondissement), on ne peut s’empêcher d’y voir une poussée de fièvre idéologique. Rappelons nous, il fallait, il n’y a pas si longtemps, que Paris compte 30 % de logements sociaux, nous sommes passés désormais à un objectif de 40 %. Peut-être nos élus fantasment-ils sur un taux ultérieur proche de 100 % pensant qu’ainsi leur avenir aux manettes de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia serait assuré à long terme ?
Si vous êtres contre le « pastillage », n’hésiter pas à vous prononcer dans le cadre de l’enquête publique qui prendra fin le 29 février prochain. Certains propriétaires (tous hélas ne sont pas au courant de cette manœuvre) n’hésitent pas à parler déjà d’expropriation rampante. Mais la principale conséquence sera de contraindre les propriétaires à retarder voire d’annuler des gros travaux ou la rénovation énergétique, un effet indirect bien regrettable qui risque aussi de précipiter encore plus de Parisiens hors de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia!
PLU bioclimatique : la carte des immeubles pastillés - Robine & Associés ✍Highlight–2024:11:21:09:43:25
PLU bioclimatique : la carte des immeubles pastillés
PLU Bioclimatique, cartographie interactive des immeubles « pastillés »
Outre ses aspirations écologiques, le futur Plan Local d'Urbanisme bioclimatique de Paris nourrit de grandes ambitions en matière de logement social à l'horizon 2035. La villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia a pour objectif d'atteindre 40% de logements sociaux (30% de logements sociaux et 10% de logements abordables).
Pour concrétiser cette transformation urbaine majeure, l'identification d'emplacements réservés dans le PLU constitue un élément clé.
Ces emplacements définis dans l'annexe V du Tome 2 du Règlement constituent ceux où la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia souhaite voir éclore des logements sociaux. C’est le fameux « pastillage » bien connu des opérateurs.
Afin d'identifier précisément les parcelles concernées, nous avons recensé et cartographié le millier d’emplacements concerné dans la carte ci-après :
En cliquant sur une pastille vous pourrez connaître la nature de la classification LS (Logement social)
Le PLU bioclimatique n’est pas encore adopté à ce jour mais ses orientations ont été arrêtées. Il devrait être définitivement entériné à l’horizon début 2025.
L’impact est néanmoins déjà réel sur les projets en cours. La mairie pouvant surseoir à statuer sur les demandes d’urbanisme en attendant la mise en application effective.
Ces nouvelles règles d'urbanisme impliquent d'étudier spécifiquement les règles applicables et les effets induits sur la valorisation des immeubles, problématiques auxquelles le cabinet ROBINE et Associés répond : https://www.robine-associes.com/notre-activite/
La liste en PDF des emplacements réservés pour la création de logements sociaux:
Les propriétaires obligés de garder leur logement s’ils ont reçu des aides pour la rénovation? - Figaro Immobilier ✍Highlight–2024:11:17:09:30:07
C’est un amendement au projet de loi de finances pour 2025, adopté à l’Assemblée Nationale le 5 novembre, qui risque d’hérisser le poil de certains propriétaires. Ce texte, passé inaperçu et déposé par François Jolivet, rapporteur du groupe Horizons & Indépendants, impose une obligation aux propriétaires qui reçoivent des aides de l’Agence nationale de l’habitat, l’Anah, et des collectivités territoriales pour rénover leur logement. Laquelle? Rester dans leur logement au moins 10 ans.
S’ils vendent le bien avant ce délai imparti, ils devront rembourser la part des subventions non amorties. «L’agence peut demander le remboursement de tout ou partie de la prime lorsque le logement, pour lequel une aide a été accordée, est revendu avant un délai déterminé», stipule l’amendement. «Si vous recevez 100.000 euros de subventions pour vos travaux par l’Anah ou par les collectivités territoriales, et que vous revendez votre bien au bout de 8 ans, vous devrez rembourser 20.000 euros à l’État. Chaque année, vous amortissez 10.000 euros», précise le député Jolivet au Figaro.
Ainsi, ce texte crée «une servitude d’intérêt général pour les logements ayant bénéficié d’un financement de l’ANAH pour opérer un juste partage de la valeur entre le propriétaire et la puissance publique», est-il précisé. L’objectif? Inciter à une détention longue du logement y compris pour les propriétaires bailleurs.
Améliorer la qualité de vie dans le logement
«Il n’est pas normal que la plus-value apportée au logement par des subventions publiques, donc par nos impôts, enrichisse le vendeur. Cet amendement n’est pas fait pour sanctionner le propriétaire mais pour procurer des recettes à l’État ou pour atténuer des attitudes ou des comportements déplacés», explique au Figaro François Jolivet. Les aides ont pour objectif «d’améliorer la qualité de vie dans le logement et de diminuer l’empreinte carbone. Elles ne sont pas destinées à augmenter la valeur du bien», pour le député. Le fichier des logements ayant bénéficié de financements de l’Anah serait transmis aux maires pour information.
Cette mesure n’est pas sans évoquer la contrepartie de la TVA réduite à 5,5% pour les acquéreurs d’un logement neuf à titre de résidence principale dans une zone faisant l’objet d’une rénovation urbaine. Les propriétaires qui bénéficient de cette TVA réduite doivent rester 10 ans dans leur logement, sous peine de devoir rembourser le différentiel entre une TVA à 5,5% et une TVA à 20%. Ce complément d’impôt est diminué d’un dixième par année de détention.
Logements sociaux imposés: la droite entre en guerre contre le PLU de la mairie de Paris - Figaro Immobilier ✍Highlight–2024:11:17:09:23:33
Les propriétaires de ces gros immeubles qui sont souvent des banques, des compagnies d’assurance, des fonds d’investissement ou encore des investisseurs étrangers «ne sont pas mandatés par leurs actionnaires pour abandonner une partie de la valeur de leur immeuble, affirme-t-il. Les investisseurs internationaux ne vont rien comprendre et vont vendre leurs immeubles», anticipe le maire du 6e arrondissement.
Les bâtiments classés exemptés
Parmi les plus de 90 amendements déposés par le groupe Changer Paris, plusieurs portent sur ce pastillage tant décrié. L’amendement numéro 7 propose d’imposer la création de logements sociaux à tout propriétaire d’un immeuble de bureaux uniquement pour les opérations immobilières dépassant 15.000 mètres carrés.
Pour les projets de plus petite taille, les contraintes seraient supprimées. L’amendement numéro 8 propose «d’exempter les immeubles situés dans des zones sauvegardées ou classées monuments historiques» de cette obligation de créer du logement social, «en raison des contraintes architecturales et patrimoniales». Changer Paris souhaite préserver l’authenticité et le charme des quartiers emblématiques de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia, «sans imposer des transformations incompatibles avec leur valeur historique».
Un autre amendement exempterait les bâtiments administratifs et publics de l’obligation d’intégrer des logements sociaux, «afin de ne pas imposer des contraintes disproportionnées aux infrastructures publiques nécessaires à la gestion de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia et de l’État». Effectivement, selon Valérie Montandon, le pastillage ajoute des règles complexes à suivre et sacrifie une partie de la surface des immeubles: «Un immeuble de bureaux qui accueille des logements sociaux doit répondre à deux réglementations incendie différentes et offrir deux accessibilités distinctes qui font perdre de la surface».
Ce sont deux visions de la villeplugin-autotooltip__blue plugin-autotooltip_bigWikikPedia
WikikPedia de Paris qui s’affrontent. D’un côté la volonté d’instaurer un nouveau plan local d’urbanisme (PLU) bioclimatique, par la mairie de Paris, qui impose entre autres d’affecter une partie d’un immeuble à des logements sociaux, en cas de gros travaux. Une obligation dénommée pastillage. Avec pour objectif d’atteindre 40 % de logements publics en 2035, dont 30 % de logements sociaux et 10 % de logements abordables (600 nouveaux emplacements seront réservés pour du logement social dont des centaines d’immeubles de bureaux). De l’autre, des élus de Changer Paris (Républicains, Centristes et Indépendants), qui comptent bien empêcher ces contraintes qui pèsent sur les propriétaires de voir le jour.
Le PLU est actuellement révisé et Changer Paris espère faire adopter son projet lors du prochain Conseil de Paris qui aura lieu du 19 au 22 novembre. La dernière révision du PLU remonte à près de 20 ans puisqu’elle date de 2006. Ce nouveau PLU est donc une révision exceptionnelle.
«La valeur des actifs va baisser de 30%» dans les immeubles concernés par la servitude de mixité sociale, s’inquiète Valérie Montandon, conseillère Changer Paris du 12e arrondissement de Paris, lors d’une conférence de presse ce jeudi. Les effets du pastillage sur la rénovation thermique vont être «contre-productifs», assure-t-elle. «Le risque est de figer des opérations. Les propriétaires des immeubles concernés ne vont pas effectuer de travaux de rénovation et vont bloquer les projets. Le nouveau PLU va ralentir la transition écologique», redoute de son côté Jean-Pierre Lecoq, maire du 6e arrondissement.
Un déficit de logements privés
Un autre amendement suggère d’introduire la notion de zones de déficit en logement privé dans le PLU, ciblant les arrondissements où la part de logements sociaux dépasse 40%. Dans ces zones, un minimum de 60% de logements privés doit être respecté pour «rééquilibrer l’offre résidentielle». Le but étant de répondre «aux besoins des Parisiens en quête de logement dans des quartiers où le logement social est surreprésenté».
Autre sujet d’inquiétude. Le patrimoine faubourien, composé de petits immeubles bas coincés entre deux autres plus hauts, «mérite de garder son identité», explique le maire du 6e arrondissement qui s’oppose à la surélévation d’immeubles faubouriens. «Les deux tiers des surélévations concernent actuellement des immeubles faubouriens», regrette Anne Biraben, conseillère du 5e arrondissement de Paris. Un amendement a été déposé par Changer Paris afin de protéger ce type de bâtiment en garantissant qu’il ne soit pas menacé par des surélévations par exemple. «Nous ne voulons pas d’un Paris surdensifié», conclut David Alphand, conseiller de Paris du 16e arrondissement et coprésident du groupe Changer Paris. À voir si ces amendements seront retenus par la Ville de Paris.
La mairie veut obliger les propriétaires, en cas de gros travaux, à affecter une partie de l’immeuble à du logement social, dans le nouveau Plan local d’urbanisme. Le groupe Changer Paris s’insurge.
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