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26/12/2025/H05:14:31
Qu’est-ce qu’une vente à terme Immobilière ?
A l’heure où il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier malgré des taux historiquement bas et où chacun surveille ses finances de près, la vente avec paiement du prix à terme peut être une solution pour acquérir son premier bien immobilier.
A l’heure où il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier malgré des taux historiquement bas et où chacun surveille ses finances de près, la vente avec paiement du prix à terme peut être une solution pour acquérir son premier bien immobilier.
La vente à terme consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix du vente comptant, le reste via le versement de mensualités.
C’est une des deux formes de vente d’immeuble à construire.
Quelle forme peut prendre une vente à terme ?
Une vente à terme peut se faire libre ou occupée.
• La vente à terme libre :
l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique
. Le vendeur n’étant plus ni propriétaire, ni occupant du bien, il ne paie plus aucune charge.
• La vente à terme à jouissance différée :
le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pour une durée limitée dans le temps, l’acquéreur ne prend donc pas possession des lieux dès l’acte authentique
. Dans ce cas, il y a une répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Le premier devra régler les charges courantes (eau, électricité, gaz …) et la taxe d’habitation.
Quels sont les avantages d’une vente à terme ?
Pour le vendeur :
il perçoit des mensualités pendant une période déterminée et celles-ci ne sont pas imposables ;
si la vente est à jouissance différée, il continue à occuper son logement ;
en cas de décès, ses héritiers percevront le restant dû selon les modalités prévues dans le contrat (soit sous forme de rentes, soit sous la forme d’un capital) ;
le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction ce qui permet de les revaloriser ;
ainsi qu’une clause résolutoire : cas d’incident de paiement de la part de l’acheteur, la vente est résolue. Le vendeur récupère son bien ainsi que l’ensemble des versements déjà effectués si c’est prévu au contrat.
Pour l’acquéreur :
la vente à terme lui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un prêt immobilier bancaire ;
si la vente est libre, il peut disposer du bien dès l’acte de vente alors même qu’il n’a pas payé la totalité du prix de vente ;
il connaît avec exactitude la durée de son engagement, il peut donc anticiper les versements et ainsi mieux organiser son budget.
Quelle différence avec la vente en viager ?
La différence majeure entre ces deux types de vente réside dans le fait que la vente à terme a une fin déterminée alors que la vente en viager
non. En effet, cette dernière repose sur un aléa, le décès du crédirentier (vendeur).
Ainsi, dans le cadre d’un viager
, la rente est versée pendant une durée indéterminée (jusqu’au décès du vendeur) ; dans une vente à terme, dès la signature du contrat le montant et la durée de l’engagement de l’acquéreur est connu.
(C) Photo : Fotolia
notairesdugrandparis
Vente à terme : définition, calcul et conditions
Mis à jour le 16/04/2024
minutes de lecture
La vente à terme permet d’acquérir un bien immobilier sans contracter de prêt immo. C’est un contrat passé entre un vendeur et un acquéreur qui nécessite le paiement d’un “bouquet” puis le versement de mensualités sur une durée définie. Cette méthode présente des avantages et inconvénients, on vous dit tout !
🏡 L’essentiel sur la vente à terme :
Alternative au crédit immobilier ;
Paiement d’un acompte puis versement de mensualités ;
Établie par acte authentique devant notaire ;
Mensualités délimitées dans le temps ;
Possible reprise par les héritiers du vendeur en cas de décès.
Qu'est-ce qu'une vente à terme
La vente à terme est une alternative au crédit immobilier qui permet à l’acquéreur d’acheter un bien au vendeur en payant une somme comptant (le bouquet) puis en lui versant des mensualités fixées contractuellement.
Le montant initial ainsi que les mensualités sont fixées par acte authentique auprès du notaire. Ces mensualités sont conditionnées dans le temps, un fois ces dernières réglées, l’acheteur est pleinement propriétaire du bien immobilier.
Ce contrat est une promesse de vente ferme. Le vendeur peut rester dans son bien et bénéficier d’une rente. Il devra libérer le bien une fois les mensualités payées et les conditions du contrat remplies.
Il existe plusieurs variantes de la vente à terme :
1️⃣ La vente à terme libre
Dans une vente à terme libre l’acquéreur prend immédiatement possession du bien. Il peut en disposer librement (y vivre ou le louer), il devra :
Payer le bouquet initial ;
Verser les mensualités jusqu’à leur terme.
Le vendeur n’aura aucun frais ni charges à payer sur le bien car il n’est plus propriétaire et n’y vit plus.
2️⃣ La vente à terme occupée
Dans une vente à terme occupée, le vendeur demeure dans son bien immobilier. Il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).
Ce droit peut être à vie ou pour une durée déterminée dans le contrat de vente immobilière à terme (10 ans, 18 ans, 20 ans,..).
Le vendeur doit toujours régler les frais et dépenses courantes tandis que l’acquéreur devra s’acquitter des frais liés à la propriété : frais fiscaux, impôts,..
🆚 Quelle différence entre la vente à terme et le viager immobilier ?
🔎 Les différences entre la vente à terme et le viager sont :
La durée des mensualités que l’acquéreur doit verser ;
Le montant initial de l’acompte ;
La fiscalité des versements ;
Le calcul du prix du bien.
Lors d’un viager la valeur du bien est estimée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Lors d’une vente à terme, c'est la valeur réelle du bien qui est prise en compte.
Le prix de l’acompte initial est généralement plus faible lors d’un viager et peut beaucoup varier en fonction de l’âge du vendeur.
De plus, les mensualités n’ont pas de limite dans le temps pour une vente en viager ! La vente à terme a une durée fixe établie par contrat.
💸 Quid de la fiscalité d’une vente immobilière à terme ?
C’est une opération trés intéressante fiscalement : le vendeur est exonéré de charges fiscales sur les mensualités qu’il perçoit. Dans le cadre d’un viager la rente est considérée comme un revenu, soumis au barème de l’impôt sur le revenu !
👉 Une autre solution pour contourner le système bancaire est de faire un crédit vendeur immobilier. Il s'agit d'un contrat prêt entre particuliers, encore différent du viager ou de la vente à terme.
Les avantages de la vente à terme
Que ce soit côté vendeur ou acquéreur, la vente à terme présente des avantages importants :
✅ Les avantages de la vente à terme
🤝 Pour le vendeur
🏡 Pour l’acquéreur
Possibilité de rester dans son bien en cas de vente à terme occupée ;
Perçoit des mensualités non imposables ;
En cas de décès, les héritiers percevront les mensualités restantes ;
Clause résolutoire : en cas de non-paiement des mensualités, il conserve son bien et les mensualités déjà versées.
Permet d’éviter de passer par un prêt immobilier si les taux sont trop élevés ;
Pas d’assurance de prêt couteuse ;
Possible d’occuper le bien immédiatement ;
Contrat protecteur qui fixe le prix global de la vente à terme.
Les risques de la vente à terme immobilier
La vente à terme occupée ou libre présente des inconvénients qu’il ne faut pas négliger :
❌ Les risques de la vente à terme
🤝 Pour le vendeur
🏡 Pour l’acquéreur
Il doit céder sa maison ou son appartement à une date convenue : problématique en cas de changement de situation ;
Le marché évolue, si son bien prend de la valeur les mensualités de ne le refléteront pas ;
Difficile de trouver un acheteur.
L’acquéreur est sensible à la hausse des taux pour payer ses mensualités ;
Difficulté de mise en place plus grande qu’une vente classique.
Calcul de vente à terme maison : exemple
Pour calculer le coût et la rentabilité d’une vente à terme, voyons le montage financier d’une vente à terme occupée.
💬 Un vendeur, Monsieur X souhaite vendre sa maison à un autre particulier, Monsieur Y. Ils conviennent d’un prix de vente de 200 000 € de la maison de X. Ils souhaitent faire une vente à terme sur 15 ans.
💐 Un bouquet représentant ⅓ du prix de la maison est payé par Y : 66 000 €.
📝 Le notaire, qui rédige l’acte authentique, calcule le droit d’habitation et d’usage du bien (DHU) de X comme valant 80 000 €.
💸 Le reste sera réglé sous forme de mensualités sur 15 ans par Y avant d’acquérir le bien, soit : 366,66 € mensuels.
Cela donne l’opération de vente à terme suivante :
Valeur du bien
200 000 €
Valeur du bouquet payé par l’acheteur
66 000 €
Valeur du DUH du vendeur (qui reste dans le bien)
80 000 € sur 15 ans
Mensualités à payer par l’acquéreur
366,66 €
🏡 FAQ : tout savoir sur la vente à terme
L’avantage de la vente à terme est d’acquérir un bien sans recourir au crédit immobilier. Pour le vendeur il peut profiter d’une rente exonérée de charges fiscales.
Les caractéristiques principales de la vente à terme sont :
Un paiement en deux temps : un bouquet initial puis des mensualités ;
Un contrat devant notaire pour établir le montant et la durée ;
Une exonération de charges fiscales pour les mensualités côté vendeur ;
Le vendeur peut voir ses mensualités revalorisées ;
Les mensualités doivent être versées aux héritiers si le vendeur décède.
Les frais de notaire pour la vente du bien lors d’un contrat de cession sont de 7 % de la valeur du bien (à la charge du vendeur). Pour la rédaction de l’acte authentique et l’ingénierie contractuelle, l’acquéreur doit payer 7% de frais au notaire également.
Antoine est le spécialiste crédit de Je Change. À l'affût des nouveautés en matière de crédit, il recherche en permanence les meilleurs taux pour les proposer à ses lecteurs ! Fort de son parcours juridique et entrepreneurial, il accorde une importance toute particulière à la qualité des informations fournies.
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