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Bien que le compromis de vente soit la norme dans les transactions immobilières, il est juridiquement possible pour un vendeur de signer directement l'acte authentique définitif sans passer par cette étape préalable.
Toutefois, cette pratique reste marginale et n'est envisageable que dans certaines situations particulières comme une vente entre proches ou l'achat d'un acquéreur disposant d'ores et déjà de l'intégralité des fonds pour le logement. Peut-on signer directement un acte de vente sans compromis ? Oui, mais le concours d'un notaire demeure indispensable pour sécuriser cette vente directe par acte authentique.
Le processus classique de vente d'un bien immobilier
Lorsque vous mettez en vente votre bien immobilier, la question peut se poser de savoir s'il est possible de signer directement l'acte définitif de vente sans passer par un compromis. Peut-on vendre son bien en signant directement un acte authentique sans compromis de vente préalable ? Bien que cela soit juridiquement envisageable dans certaines situations, des précautions particulières sont à prendre pour sécuriser la transaction.
En règle générale, lorsque vous vendez un bien immobilier, vous passez par différentes étapes incontournables.
Tout commence par la définition de votre projet de vente, l’estimation de la valeur du bien et la fixation du prix. Vient ensuite la mise en vente effective (diffusion d'annonces, organisation de visites, négociations avec les potentiels acheteurs) et, lorsqu’un acquéreur est trouvé, la signature d'un avant-contrat qui peut prendre la forme d'un compromis ou plus rarement d'une promesse unilatérale de vente.
Enfin, la signature de l'acte authentique de vente (acte définitif) chez le notaire viendra sceller le transfert de propriété.
De manière générale, une période de 2 à 3 mois s'écoule entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique. Ce délai incompressible est nécessaire à votre acheteur pour boucler son plan de financement et au notaire pour réunir l'ensemble des pièces nécessaires à la vente (certificat d'urbanisme, état-civil, documents d'urbanisme, mainlevées des éventuelles hypothèques…).
Vendre sans compromis de vente : possible mais rare
Même si le compromis constitue le schéma classique, il est tout à fait possible d'un point de vue légal de vendre un bien immobilier sans signer de compromis. Vous pouvez donc, dans certains cas spécifiques, régulariser directement un acte authentique de vente. Cette pratique reste néanmoins très marginale et concerne essentiellement les situations suivantes :
Vente “de particulier à particulier” entre proches : membres de la famille, amis de longue date. La confiance et la connaissance mutuelles rendent moins indispensable la formalisation d'un avant-contrat.
Vente d'un bien de valeur modeste (petit studio, garage…) pour lequel les enjeux financiers sont limités.
Acheteur déjà en possession de la totalité des fonds nécessaires à l'acquisition, généralement sans recours à un prêt bancaire.
Accord préalable et complet sur l'ensemble des conditions de la vente (prix, date, modalités) permettant de passer rapidement à la signature définitive.
Conseils et points de vigilance pour une vente sans compromis
La vente immobilière sans régularisation de compromis nécessite de redoubler de prudence et de vigilance. Voici quelques recommandations pour vous guider dans cette démarche.
Il est préférable de n'envisager une vente sans compromis que si vous connaissez parfaitement votre acheteur et que la confiance est totale entre vous. En cas de doute, le plus sûr est de passer par un compromis en bonne et due forme afin de ne prendre aucun risque. Quelle que soit la situation, sollicitez systématiquement le concours d'un notaire. Même dans une relation de proximité avec votre acquéreur, son expertise s'avère indispensable pour orchestrer la vente en toute sécurité juridique.
Assurez-vous également que votre acheteur dispose de la totalité des fonds nécessaires au moment de la signature de l'acte authentique. En l'absence de compromis avec clause suspensive d'obtention de prêt, vous serez beaucoup moins protégé en cas de défaillance de financement de sa part.
J.B., Kadran
Restez vigilant concernant les diagnostics obligatoires à annexer impérativement à l'acte de vente, tels que le DPE, l'amiante, le plomb, le gaz, les termites ou l'électricité. Leur absence pourrait remettre en cause la validité de la transaction.
N'oubliez pas d'anticiper la constitution de votre dossier de vente avec l'ensemble des pièces requises : titre de propriété, taxe foncière, certificat d'urbanisme, règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblées générales, mesurage loi Carrez, etc. Enfin, gardez à l'esprit qu'en dépit de la signature d'un acte authentique sans compromis préalable, votre acheteur bénéficiera malgré tout d'un délai de rétractation légal de 10 jours pendant lequel il pourra renoncer à la vente sans motif et sans pénalité.
Pour résumer
La signature d'un acte de vente sans compromis constitue une possibilité légale mais rarement mise en pratique.
Elle concerne des situations spécifiques marquées par une grande proximité et confiance entre vendeur et acheteur.
Même dans ce cadre, la sécurisation de la vente par un notaire est plus que jamais recommandée.
Des précautions particulières doivent être prises : vérification de la disponibilité des fonds, constitution d'un dossier de vente complet, vigilance sur les diagnostics obligatoires.
La signature directe d'un acte authentique n'empêche pas l'application du délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l'acheteur.
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TRIBUNE - Après l'affaire Baby Loup, Elisabeth Schemla\* réagit en considérant que se contenter de discours sur la laïcité fait le jeu de l'islam.
Et ça continue, encore et encore… Toujours la même antienne collectivement correcte sur l'interprétation à donner à la laïcité. Toujours la même dérobade à gauche, dans le droit fil du «qu'est-ce que vous voulez que ça me fasse que la France s'islamise?» de Lionel Jospin, en 1989, lorsque le «foulard» a fait irruption sur la scène nationale, instrument d'une nouvelle révolution française. Toujours la même duplicité à droite, entre les grands principes et les affaires courantes ou sensibles. Toujours le monopole de la bonne question abandonné à l'extrême droite pour nier la réalité à l'ombre bien-pensante de ses affreuses réponses. Enfin, toujours le même terrible silence des responsables français musulmans et plus largement, des millions de Français musulmans devant toute actualité anecdotique, dramatique, voire tragique dont un musulman ou une musulmane sont les acteurs. Et cela au nom d'une stigmatisation islamophobe à la fois exacte et fantasmatique, argument habile qui utilise les ressorts…
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Islam, l’épreuvre française
Elisabeth Schemla dénonce la montée de l’islam radical. A tort ?
L’islam fait incontestablement peur à une majorité de Français. Cette crainte est-elle justifiée? Le livre d’Elisabeth Schemla répond oui, sans hésiter. La journaliste y raconte comment elle a observé depuis vingt-cinq ans « la conquête progressive et patiente de la France par l’islam radical ». En 1989, elle avait couvert pour Le Nouvel Observateur la première affaire du foulard. L’exclusion de trois élèves de Creil qui refusaient d’enlever leur voile en classe avait divisé le pays. C’était l’époque où le ministre de l’Education nationale Lionel Jospin pouvait répondre à la journaliste, effarée : « Et qu’est-ce que vous voulez que cela me fasse que la France s’islamise ? » Inimaginable aujourd’hui… Mais , vingt-cinq ans après la « bombe » du foulard, rien n’est réglé. Même défis au modèle laïque français, même tentation du renoncement devant la poussée intégriste. Qui est responsable ? Comment en est-on arrivé là ? Est-il encore temps de détourner les Français musulmans de cette influence ? Tel est le sujet de ce livre dérangeant.
Extraits
Des prêcheurs venus d’ailleurs
« On parle toujours de l’islam en général. De fait, cela n’a guère de sens. Nous avons tellement perdu de vue la religion que nous en oublions l’élémentaire : elle vaut ce que valent les ministres du culte. Jésus n’est pas tout à fait de la même espèce que Torquemada, ni Jean XXIII que Borgia ! L’islam n’échappe pas à la règle, il vaut ce que valent ses imams. (…) L’affaire aujourd’hui n’est pas tant de savoir s’il faut distinguer islam et islamisme, piège dans lequel nous nous enfermons tous. Cette vision dictée par une peur sourde et néfaste des musulmans repose sur l’idée saugrenue qu’il y aurait un bon islam et un mauvais islam. Comme le christianisme et le judaïsme, l’islam est ce que son clergé et ses fidèles en font. La question est donc plutôt la suivante – hélas, elle est rarement posée, trop réaliste sans doute, trop lourde de conséquences : les 2 052 imams exerçant en France enseignent-ils la lettre de leur religion, un islam cherchant toujours à établir coûte que coûte une société conforme à celle de l’époque et des préceptes de Mahomet ? Ou bien en enseignent-ils l’esprit, un islam inscrit dans un environnement culturel et civilisationnel, celui de la société française du XXIe siècle ? Pour l’instant, la réponse penche nettement du côté de la première option, avec tous les degrés possibles.
C’est une tromperie inacceptable de laisser croire que seuls les radicaux salafistes ou turcs sont dans ce cas. Très rares sont les responsables du culte musulman qui font l’effort de prendre en compte le contexte français. Ce n’est pas près de s’arranger. D’abord, presque tous les imams qui pratiquent en France sont étrangers. Sur 2 052, seulement entre 400 et 440 – soit 1 sur 5 – sont français. Ils parlent donc mal notre langue et ont souvent les plus grandes difficultés à faire un prêche en français. (…) Les prêcheurs ignorent d’ailleurs à peu près tout de la société française (…), de ses institutions et de son fonctionnement général, hormis celui de la Sécurité sociale. Notre modèle est incompréhensible pour eux. (…).
Tous ces prêcheurs ne cherchent nullement à combler leurs lacunes. A ce titre déjà, ils constituent un énorme obstacle à l’apaisement entre l’islam et la laïcité. Au lieu d’être les facilitateurs d’une harmonie, ils fabriquent plutôt un surplus de dissonance. Car ils importent aussi leur propre expérience de l’islam. Ils sont d’où ils sont nés. (…) Ils ont évolué dans des sociétés à majorité, si ce n’est entièrement, musulmane, où l’islam est religion d’Etat et la charia appliquée avec plus ou moins de rigueur. (…) Il est logique que, prenant en charge une salle de prière et des fidèles qui sont originaires du même endroit, l’imam cherche à perpétuer un monde clos et paranoïaque, plus encore s’ils sont tous sur la défensive, la société française manifestant une incontestable hostilité. »
« Islam, l’épreuve française », d’Elisabeth Schemla (Plon, 272 p., 14,99 E)
http://www.lepoint.fr/societe/islam-francais-le-livre-qui-va-scandaliser-25-04-2013-1690484_23.php
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L’Agence France-Presse (AFP) fêtera ses 80 ans en août 2024, tandis que les conclusions des Etats généraux de l’information, lancés par le président de la République, sont attendues en mai de l’année prochaine. Ce brainstorming médiatique vise à défendre le droit à l’information que consacre la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, mais aussi à lutter contre les fausses informations et les ingérences étrangères. Il s’agit aussi de garantir aux Français une information libre et indépendante, impartiale et factuelle, dans le respect du pluralisme, garant de la démocratie.
Cette initiative présidentielle débouchera sur une régulation qui « surplombera » la presse, les médias et les plateformes numériques, pour reprendre le terme employé par Bruno Lasserre, vice-président honoraire du Conseil d’Etat, nommé par Emmanuel Macron président du comité de pilotage de ces Etats généraux de l’information. « Le droit à l’information est tout autant le droit d’être informé que le droit d’informer », assure l’Elysée.
Mais que peuvent attendre les citoyens français de ces Etats généraux : une révolution informationnelle ? Ils sont appelés à donner leur avis, partout dans les régions. Mais l’on sait déjà que les Français ont de moins en moins confiance dans les médias de leur pays, du moins pour ceux qui ont les moyens d’y accéder (l’inflation en éloignant plus d’un) ou qui ont encore le goût pour l’actualité (un quart des Français n’y trouvant que peu d’intérêt). Une majorité d’entre eux, qu’ils soient lecteurs, auditeurs, téléspectateurs et internautes, se méfie de ce que disent les médias. La défiance règne.
1 700 journalistes déployés dans 151 pays
Au sein de celle qui constitue l’une des trois grandes agences de presse mondiale, 2 400 collaborateurs – dont 1 700 journalistes déployés dans 151 pays – se dépêchent (d’où le nom de « dépêche ») de les écrire sur le lieu de l’action. Les Français seraient alors mieux informés qu’ils ne le sont actuellement, par des dépêches écrites au plus près des événements et à partir des meilleures sources, sans désinformations, ni déformations, ni idéologies. Ils seraient ainsi en meilleure capacité d’exercer leur esprit critique, tout en distinguant plus clairement le vrai du faux. En plus du service de fact-checking (vérification de faits) que l’AFP a ouvert au grand public (factuel.afp.com), la libre disponibilité de toutes ses dépêches participerait à la « désinfox » massive plus que jamais nécessaire.
« Le droit à l’information appartient aux citoyens », assure le délégué général des Etats généraux de l’information, Christophe Deloire, par ailleurs secrétaire général de Reporters sans Frontières. Alors autant que chacun d’eux puisse accéder, sans avoir à payer une deuxième fois, à cette mine d’informations quotidiennes qu’ils cofinancent.
Les Français auraient ainsi librement à portée de main – au sens propre sur leur smartphone, devenu le premier écran pour s’informer – toutes ces dépêches AFP, réputées fiables, au lieu d’y avoir accès de façon aléatoire et redondante sur internet. Actuellement, elles sont distillées presque à l’identique d’un site de presse en ligne à l’autre, plus ou moins « bâtonnées » (retravaillées, dans le jargon journalistique), souvent mises en ligne sans changements. D’où le phénomène « copié-collé » analysé dans l’étude « L’information à tout prix », publiée par l’INA en 2017, selon laquelle les deux tiers des actualités chaudes sont ainsi reprises telles quelles des agences de presse.
Plus de 200 millions d’euros de revenus commerciaux
D’où la « fatigue » ou la « lassitude » des utilisateurs de voir publiés « toujours les mêmes sujets », comme l’indique avant tout autre raison le baromètre « la Croix »/Kantar sur la confiance des Français dans les médias. Et cela participe de l’infobésité qu’amplifient les chaînes d’information en continu, les réseaux sociaux et « la presse d’industrie » – comme l’appelait Hubert Beuve-Méry, le fondateur du quotidien « le Monde », lancé quatre mois après l’AFP. La France a en effet la particularité – unique au monde – de compter dans ses rangs une dizaine d’industriels milliardaires « éditeurs » en quête d’influence, au risque de conflits d’intérêts et de provoquer de la défiance de la part du public.
Libérer les dépêches de l’AFP – agence de presse digne de confiance s’il en est – n’empêcherait en rien les médias français de continuer à diffuser cette matière première informationnelle. Le groupe, situé place de la Bourse, à Paris, poursuit, lui, le développement – auprès des éditeurs et clients à l’international – de son chiffre d’affaires photo (450 photographes dans le monde), vidéo (live compris) et digital (investigations numériques, formations, stories) en pleine croissance. Les médias et l’Etat français ne sont plus les seuls abonnés à l’Agence France-Presse puisque entreprises (Gafa inclus) et institutions sont plus nombreuses à lui acheter ses contenus. Résultat : pour la première fois de son histoire presque centenaire, l’ex-agence Havas a vu en 2022 ses revenus commerciaux franchir la barre des 200 millions d’euros. L’image (photos et vidéos) pèse désormais plus de la moitié de ses recettes.
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Les titres sont pré-formatés par le logiciel. Ils ne sont ni en capitales, ni en gras. Le texte ne doit pas être écrit en capitales (les noms de famille non plus), ni en gras, ni en italique, ni en « petit »… Le gras n'est utilisé que pour surligner le titre de l'article dans l'introduction, une seule fois. L'italique est rarement utilisé : mots en langue étrangère, titres d'œuvres, noms de bateaux, etc. Les citations ne sont pas en italique mais en corps de texte normal. Elles sont entourées par des guillemets français : « et ». Les listes à puces sont à éviter, des paragraphes rédigés étant largement préférés. Les tableaux sont à réserver à la présentation de données structurées (résultats, etc.). Les appels de note de bas de page (petits chiffres en exposant, introduits par l'outil «
La séparation des pouvoirs législatif, exécutif, judiciaire est un principe fondamental des démocraties représentatives. Au contraire, les régimes despotiques et dictatoriaux pratiquent une concentration des pouvoirs. Ces pouvoirs sont influencés par des contre-pouvoirs (associatifs, syndicats professionnels, lobbies, presses, opinion publique, etc.). L'indépendance et la séparation de ces pouvoirs est un idéal délicat quand bien même la bonne volonté est à l'œuvre. Dans sa constitution les grandes lignes de la séparation des pouvoirs sont définies répartissant les fonctions ou missions de l'État, en confiant leur exercice exclusif à différents corps ou élus, spécifiant les règles de leurs indépendances, et les moyens de protection des pressions.
Certaines instances consultatives d'état, plus ou moins indépendantes, par exemple en France le Conseil d’État, le médiateur de la République, le Défenseur des droits, la Cour des comptes ou l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), ont aussi pour rôle de tempérer préventivement ou curativement, rechercher des solutions à des problèmes précis, donner de la hauteur aux dialogues entre parties, élaborer des quantifications, préparer des évolutions des règles. La séparation des pouvoirs ne concerne donc pas que l'État au sens strict, mais d'une manière générale tout organe chargé de trancher entre plusieurs parties, afin d'éviter les collusions et les conflits d'intérêts, et qui doit donc rechercher l'impartialité dans ses décisions.
La séparation des pouvoirs a été dans un premier temps théorisée par Thucydide[réf. nécessaire] puis par John Locke[1] et enfin reprise par Montesquieu. Compte tenu des différences de régimes politiques que ces deux derniers connaissent - le premier étant en Angleterre (régime politique : Monarchie parlementaire), le second en France (régime politique : Monarchie absolue) - Montesquieu, après un voyage en Angleterre, va « importer » sa version de la séparation des pouvoirs.
La classification de Montesquieu définie dans De l'esprit des lois concerne en effet la limitation du pouvoir par le pouvoir « pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut que, par la disposition des choses, le pouvoir arrête le pouvoir »[2] :
le pouvoir législatif, confié à un parlement (ou législateur), à savoir, en France, l'Assemblée nationale jointe au Sénat ; le pouvoir exécutif, confié à un gouvernement composé d'un Premier ministre et des ministres, à la tête duquel se trouve un chef d'État ou de gouvernement. En France, l'intégralité du gouvernement est nommée et révocable par le Président ; le Premier ministre, lui, ne peut pas, en principe et d'après la lettre de la Constitution, être révoqué par ce dernier ; le pouvoir judiciaire, confié aux juridictions, même si d'après la Constitution française de 1958 on ne parle pas de « pouvoir » mais d'« autorité » judiciaire.
En France, le pouvoir judiciaire se subdivise en deux ordres juridiques distincts : d'une part l'ordre judiciaire (civil, commercial et pénal), chargé de trancher les litiges entre particuliers, d'autre part l'ordre administratif, compétent pour trancher les litiges opposant l'Administration et les particuliers. Pour éviter la confusion et inclure le juge administratif, l'on parle parfois en France de « pouvoir juridictionnel ».
Ce principe de séparation qui ne s'applique qu'au pouvoir politique, a remplacé le principe plus ancien et plus large de séparation qui distinguait et hiérarchisait dans l'ensemble de la vie sociale les fonctions religieuses ou spirituelles (culte, enseignement, culture, assistance) qui étaient attribuées au Clergé, les fonctions politiques (justice, armée, administration) qui étaient exercées par la Noblesse, et les fonctions économiques et financières. Cette séparation des trois ordres, qui existait chez les Gaulois ou les Romains, était l'expression d'une tradition constitutionnelle antérieure, la tripartition dans les sociétés indo-européennes.
Ainsi, comme le remarque Simone Goyard-Fabre, Montesquieu n'a pas spécialement théorisé la notion de séparation des pouvoirs, puisqu'il parle en réalité de limitation du pouvoir par le pouvoir[3].
La Constitution française, est l'une des rares où l'exécutif est mentionné avant le législatif, par contre les constitutions belge et suisse respectent la norme. En revanche, le judiciaire est invariablement le « troisième pouvoir » : à cet effet, Montesquieu considère le pouvoir judiciaire comme « la bouche de la loi », en deçà des pouvoirs exécutif et législatif.
Les expressions « quatrième pouvoir » et « cinquième pouvoir » sont parfois utilisées pour qualifier respectivement les institutions telles que le pouvoir médiatique et le pouvoir monétaire.
Les philosophes ont conclu à la nécessité de la séparation des pouvoirs afin de lutter contre l'oppression.
Évolution du concept
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Chez les philosophes grecs
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Platon : La République et Les lois
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Platon dans son livre La République estime que les gouvernements offrent cinq types de base (quatre étant des formes existantes et l'une étant la forme idéale de Platon, qui existe « seulement dans la parole ») :
la démocratie : le gouvernement par le nombre ; oligarchie : le gouvernement par une minorité ; timocratie : le gouvernement par l'honneur ou évalués ; monarchie : le gouvernement par un seul ; philosocratie : le gouvernement par les philosophes (forme idéale du gouvernement selon Platon).
« Le législateur ne doit pas constituer de pouvoirs qui ne s’équilibrent pas du fait de leur mélange. […] La totale liberté et l’indépendance à l’égard de toute autorité sont inférieures à une autorité que d’autres autorités limitent et mesurent. » Lois, III, 693b, 698b.
Aristote : la classification des pouvoirs
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Aristote (-384 à -322) compara, dans La Politique, les constitutions des différentes nations aux différentes époques de l'histoire. Il cherche à introduire plus de rationalité pour organiser la cité grecque. Comme son maître Platon, il était en partie un idéaliste, puisqu'il souhaitait créer une cité idéale ; mais sa méthode de travail reste fondée sur l'observation du réel (il était donc également un réaliste), ce qui lui permet de classer les différentes constitutions des cités, afin de les analyser et de les comparer.
« Dans tout État, il est trois parties, dont le législateur, s'il est sage, s'occupera, par-dessus tout, à bien régler les intérêts. Ces trois parties une fois bien organisées, l'État tout entier est nécessairement bien organisé lui-même ; et les États ne peuvent différer réellement que par l'organisation différente de ces trois éléments »[4].
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