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Les Echos: Immobilier locatif : pourquoi les propriétaires n'y croient plus
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Immobilier locatif : pourquoi les propriétaires n'y croient plus
Le marché locatif français traverse une crise profonde. Selon Foncia, l'offre de logements à louer a chuté de 7 % en un an, avec des tensions particulièrement marquées dans les grandes villes. Les contraintes réglementaires et la faible rentabilité poussent de nombreux propriétaires à retirer leurs biens du marché.
Dans la capitale, sur un parc locatif de 17.000 logements gérés par Foncia, à peine 90 sont actuellement à louer.
Dans la capitale, sur un parc locatif de 17.000 logements gérés par Foncia, à peine 90 sont actuellement à louer. (Photo Dupuis D/Andbz/Abaca)
Par Anne-Sophie Vion
Publié le 30 janv. 2026 à 07:15Mis à jour le 30 janv. 2026 à 10:08
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Contrairement au marché immobilier de la transaction dans l'ancien en reprise l'an passé, le secteur du locatif s'enfonce dans une crise sévère en France. Tous les indicateurs ont viré au rouge vif, alerte Foncia, poids lourd de l'administration de biens. « Le marché locatif est désormais en tension structurelle », avertit Jordan Frarier, président de Foncia Transaction.
Le groupe, qui dispose de plus de 400.000 biens en gestion locative, a confirmé dans un bilan annuel de ses activités présenté le 28 janvier une tendance préoccupante qu'il observait déjà en début d'année. Le marché locatif se grippe « avec moins de logements disponibles et une mobilité résidentielle en recul. »
Alors que l'activité de Foncia dans la transaction a retrouvé de la vigueur, en hausse annuelle de 8 %, - sans que ce soit toutefois l'euphorie -, les derniers chiffres dont dispose le groupe sur le locatif sont très inquiétants. A l'échelle nationale, le stock de logements disponibles à la location a reculé de 7 % en douze mois. « Ce recul est vertigineux, s'exclame le patron de Foncia Transaction. L'offre de biens à louer est passée d'environ 60.000 - 70.000 il y a trois ans à désormais 54.700 biens. »
Dans la capitale, sur un parc locatif de 17.000 logements gérés par Foncia, à peine 90 sont actuellement à louer. A Lyon, où le groupe dispose de près de 30.000 logements sous gestion locative, seuls 22 sont à actuellement libres pour la location !
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Les locataires restent plus longtemps en place. Ils peinent à devenir propriétaires en raison des prix des logements et des taux de financement encore trop élevés. Ainsi, le taux annuel de rotation [le nombre de logements libérés par rapport à leur nombre total, NDLR] dans le parc locatif de l'administrateur de biens, est tombé à19,7 %, en recul de 0,5 point par rapport au premier semestre de 2024.
En même temps, Foncia enregistre un nombre de congés donnés par les locataires en baisse de 3 % sur l'année. Tandis que le nombre de relocations a chuté sur la même période de 2 %. Ce qui traduit une volonté accrue des propriétaires bailleurs de sortir leurs logements du parc locatif.
Des rénovations trop coûteuses
L'attrition des biens locatifs sous gestion chez Foncia tient à plusieurs facteurs. De nombreux propriétaires bailleurs ont préféré retirer leur bien du marché au profit de la vente, en raison des contraintes réglementaires grandissantes et d'une rentabilité dégradée. Selon une étude Foncia menée auprès de 12.000 propriétaires bailleurs en 2025, qui ont arrêté leur mandat de gestion locative avec le groupe, cela concerne 47 % d'entre eux. « Ils vendent car ils n'ont plus la capacité financière à assumer la location », souligne Jordan Frarier.
Parmi ceux qui jettent l'éponge, il y a aussi des bailleurs de logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) et dont la relocation est interdite depuis le 1er janvier 2025. Ces derniers, explique Foncia, continuent de louer mais en dehors du circuit agences et sans réaliser les travaux de rénovation énergétique requis.
Les exigences de rénovation énergétique du parc entraînent aussi une augmentation de la vacance entre deux locataires. Des logements sont ainsi temporairement indisponibles, retirés du marché pour des travaux de rénovation énergétique. D'autres bailleurs, ne sachant quelle décision prendre, laissent leur logement vacant. Ils rendent ces biens « dormants », invisibles sur le marché.
Parmi cette catégorie, figurent ceux détenus au travers de SCI (sociétés civiles immobilières) familiales. Les membres de la SCI n'arrivent pas à se mettre d'accord sur la gestion du bien locatif et sur les travaux à réaliser. Les logements concernés deviennent en quelque sorte des « logements suspendus ». »
Paradoxalement, dans des marchés locatifs pourtant extrêmement tendus, le temps de relocation s'allonge. En cause, la nécessité de faire réaliser un DPE et parfois de devoir monter un dossier d'autorisation de louer dans les communes désormais soumises au « permis de louer ». Le tout cumulé, précise Zahir Keenoo, président de Foncia ADB, « peut prendre environ deux mois, autant de temps où le bailleur ne touchera aucun loyer. »
Enfin, d'après l'étude Foncia, une partie des bailleurs interrogés, en quête d'une meilleure rentabilité, a choisi de basculer vers la location saisonnière, notamment dans les zones tendues.
Résultat : ces phénomènes génèrent de fortes disparités territoriales, avec des tensions particulièrement élevées dans les métropoles, les villes universitaires et certains bassins touristiques. A Paris, Nice, ou encore Lyon, le stock de logements disponibles actuellement à la location représente moins de 1 % du parc géré par Foncia.
Même s'il anticipe un marché locatif toujours très tendu dans les mois à venir, Zahir Keenoo « reste optimiste malgré tout ». Et salue la création du nouveaudispositif fiscal « Jeanbrun » -, dans la loi de finances pour 2026, destiné à relancer l'investissement locatif privé. C'est « une première étape encourageante ».
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Anne-Sophie Vion
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