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Elle vend sa maison en viager 7 mois avant de mourir : ses héritiers assignent les acheteurs, et la justice tranche
La succession étant déclarée vacante, l'État saisit la justice pour tenter de faire annuler la vente, estimant que son état de santé ne laissait aucune place au hasard.
En janvier 2012, une femme atteinte d’un cancer de stade IV décide de vendre sa maison en viager occupé. Le mécanisme est classique : les acquéreurs versent un bouquet au moment de la signature, puis une rente viagère jusqu’au décès de la vendeuse, qui conserve le droit d’occuper les lieux. Ce n’est qu’à la mort de la vendeuse que les acheteurs peuvent disposer du bien. « Le viager peut être une solution pour des personnes disposant de faibles revenus, notamment lorsqu’elles doivent financer une maison de retraite », rappelle Maître Cathie Paumier, avocate au barreau de Paris.
Mais attention : pour que la vente en viager soit valide, elle doit impérativement reposer sur l'existence d’un aléa quant à la durée de vie du vendeur. « Cet aléa est un avantage pour les acheteurs : ils peuvent faire de très bonnes affaires », précise l’avocate en droit de la famille. À l’inverse, si le vendeur vit très vieux, les acheteurs peuvent aussi finir par surpayer le bien immobilier qu’ils ont acquis. Mais ce n’est pas le cas dans l’affaire qui se joue ici.
En août 2012, sept mois après la vente, la vendeuse décède. La succession étant déclarée vacante, la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), désignée comme curatrice, saisit la justice. Elle demande l’annulation de la vente, estimant que l’état de santé de la vendeuse rendait son décès hautement prévisible et privait donc le contrat de tout aléa réel.
La cour d’appel lui donne raison en 2023. « Les juges du fond ont considéré que ses chances de survie à cinq ans étaient de 25%. Il est possible que les acheteurs aient été de mauvaise foi, reconnaît Maître Paumier. Ils devaient sans doute savoir au moment de la signature que la vendeuse avait un cancer. »
Dans un arrêt rendu en juillet 2025, la Cour de cassation, saisie par l'État et des héritiers qui ont fini par se manifester, casse toutefois la décision d’appel. Elle reproche aux juges de ne pas avoir établi qu’au jour de la vente, l’état de santé de la vendeuse conduisait de manière certaine et imminente à son décès. Autrement dit, elle estime que la cour d’appel n’a pas suffisamment motivé sa décision et qu’une maladie grave, même à un stade avancé, ne suffit pas à faire disparaître l’aléa si la mort n’est pas inéluctable à très court terme. « La Cour de cassation rappelle que l’aléa subsiste tant que le décès n’est ni certain ni imminent », résume l’avocate.
L'affaire est donc renvoyée devant une nouvelle cour d'appel, chargée de rejuger le dossier.
Mais l'issue pour les vendeurs reste incertaine. " La nouvelle juridiction pourrait à nouveau annuler la vente, mais en motivant davantage sa décision ", anticipe Maître Paumier. Pour éviter que la vente en viager soit annulée, Cathie Paumier rappelle « qu’il faut absolument vérifier l’existence de cet aléa et s’assurer que la personne ne va pas décéder prochainement. Pour cela, l'acheteur doit demander, sans violer le secret médical, les informations de santé que le vendeur est autorisé à transmettre. À partir de ce moment-là, il y a moins de risques de voir la vente annulée. »
https://immobilier.lefigaro.fr/vendre/actualites-de-la-vente-immobiliere/3424-justice-viager/
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