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Les Echos: « Logements « trop grands » : il est urgent de revoir la fiscalité immobilière »
« Logements « trop grands » : il est urgent de revoir la fiscalité immobilière »
Selon l'INSEE, les logements français sont « sous-occupés ». Plutôt que de désigner des boucs émissaires ou de juger ce qui est un logement raisonnable ou non, nous devrions interroger la responsabilité de l'Etat, suggère Guillaume Bullier, expert associé à Génération Libre.
Finances Publiques
Paris
« En plus de l'attachement à la maison familiale et du coût d'un déménagement, l'Etat fait également obstacle à un changement de résidence », écrit Guillaume Bullier.
« En plus de l'attachement à la maison familiale et du coût d'un déménagement, l'Etat fait également obstacle à un changement de résidence », écrit Guillaume Bullier. (Andbz/Abaca)
Par Guillaume Bullier (ingénieur, expert associé au think tank Génération Libre)
Publié le 7 août 2025 à 14:00Mis à jour le 7 août 2025 à 16:38
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Une étude de l'Insee publiée le 8 juillet fait état d'une « sous-occupation très accentuée » d'un quart des logements en France. Elle fait réagir, sur les réseaux sociaux et les plateaux télévisés, et nombreux dénoncent un jugement moral, voire une velléité de contrôle par la force publique des droits à occuper tel ou tel logement. Il n'en est évidemment pas question : la coercition est plus souvent à l'origine des problèmes que leur solution. L'étude de l'Insee ne fait que présenter un constat, qu'il est essentiel de comprendre et d'accepter pour rechercher ses causes et appréhender ses conséquences pour notre société.
Inadéquation entre l'offre et la demande
La France traverse une pénurie de logements dans certaines zones, qui conduit les politiques, plutôt qu'à lever les freins à la construction, à y répondre par des taxes ciblant les résidences secondaires ou les locations saisonnières. De la même manière, occuper un bien surdimensionné, ressource rare et limitée dans les zones tendues, conduit à en réduire l'offre sur le marché, et à en priver l'accès à des familles plus nombreuses. En conséquence, l'immobilier devient plus rare et plus cher pour les jeunes qui souhaitent se loger près des bassins d'emplois, et ont besoin d'espace pour fonder une famille. La Ville de Paris compterait pas moins de 491.101 résidences principales en « sous-occupation très accentuée », et le coût élevé du logement n'est pas étranger à la diminution du désir d'avoir des enfants.
60 %
des résidences principales en « sous-occupation très accentuée » sont habitées par des personnes de plus de 60 ans.
Il n'y a pas de problème moral à choisir d'occuper un logement particulièrement grand et cher, lorsqu'on en a les moyens. Mais cette sous-occupation n'est pas toujours choisie. Elle est même parfois subie par certains, lorsque les taxes, travaux d'entretiens et factures d'énergie pèsent sur leur pouvoir d'achat. Les célibataires, veufs ou couples occupant seuls de grands logements ne sont pas à blâmer : ils sont également les victimes de politiques publiques qui freinent la mobilité.
60 % des résidences principales en « sous-occupation très accentuée » sont habitées par des personnes de plus de 60 ans. Le schéma répandu est bien évidemment celui de parents dont les enfants ont quitté le foyer familial. Dans un monde idéal, ils pourraient revendre leur bien et se reloger pour moins cher dans un bien adapté (en superficie et en localisation) à leurs nouveaux besoins. Ils dégageraient du capital pour améliorer leur pouvoir d'achat à la retraite, tout en libérant de la surface dans les zones tendues. Toutefois, en plus de l'attachement à la maison familiale et du coût d'un déménagement, l'Etat fait également obstacle à un changement de résidence.
Une mobilité au coût disproportionné
Vous souhaitez mettre votre bien en location et en louer un plus petit ? Après 47,2 % de prélèvements sur vos revenus fonciers (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu au taux marginal de 30 %), il ne vous restera pas de quoi payer le nouveau loyer. Et encore fallait-il que le DPE de votre bien vous autorise à le mettre en location…
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Vous souhaitez vendre votre maison et acheter un bien moins cher ? Il faudra payer des droits de mutation à titre onéreux (« frais de notaires »). Ces derniers ont même été augmentés récemment dans certains départements pour renflouer les caisses, puisque ces recettes sont fortement dépendantes du volume de transactions et des cycles immobiliers. Vous pourriez également avoir à payer un impôt sur les plus-values immobilières si le bien est détenu dans une société civile immobilière, ou si le bien a été démembré (par succession ou donation) avec des nus-propriétaires dont ce n'est pas la résidence principale.
Si un changement de logement, avec perte d'espace, ne vous permet pas de dégager du pouvoir d'achat supplémentaire, pourquoi vous donner cette peine ? Si le marché n'est pas efficace, c'est bien parce que la puissance publique y a introduit des défaillances.
Revoir la fiscalité immobilière
Parce qu'elle fige les ménages et bloque l'accès au logement, il est urgent de revoir la fiscalité immobilière. La priorité devrait être de supprimer les droits de mutations et l'impôt sur les revenus fonciers, comme le proposait déjà François-Xavier Oliveau en 2021 dans son rapport « Le logement pour tous ».
Si la mise en location et les transactions sont souhaitables, ne les taxons pas.
Ces impôts pourraient être utilement remplacés par une fiscalité indépendante de l'usage des biens immobiliers, et qui offrirait des recettes plus stables aux collectivités locales. Ce pourrait être le rôle de la taxe foncière, éventuellement révisée dans l'esprit d'Henri George, pour ne taxer que la valeur des terrains, indépendamment du bâti. Si la mise en location et les transactions sont souhaitables, ne les taxons pas.
L'Etat ne devrait pas empêcher les arbitrages économiques pertinents. Pour que personne ne soit bloqué dans son logement, cessons de punir ceux qui souhaitent changer de résidence pour suivre l'évolution de leurs besoins. Libérer la mobilité, c'est libérer les parcours de vie.
Guillaume Bullier est expert associé au think thank Génération Libre.
Guillaume Bullier
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