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-====== Figaro Immobilier: «Sur le papier, c’est une résidence principale» : chez nos voisins, les interdictions de résidences secondaires ont été inefficaces ======
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-«Sur le papier, c’est une résidence principale» : chez nos voisins, les interdictions de résidences secondaires ont été inefficaces
-En Suisse, en Autriche ou en Italie, des restrictions fortes ont été adoptées pour empêcher l’implantation de nouvelles résidences secondaire. Du moins en théorie. Et la plupart du temps sans bénéfices évidents.
-Mis à jour le 24/08/25 08:00
-Face aux difficultés de logement, la résidence secondaire apparaît souvent comme le meilleur des boucs émissaires.Face aux difficultés de logement, la résidence secondaire apparaît souvent comme le meilleur des boucs émissaires. Crédit Photo : Friedberg - stock.adobe.com
-Un coupable idéal. Alors que différents paramètres fiscaux, politiques et environnementaux se mêlent pour déclencher une crise du logement violente, les autorités pointent désormais du doigt les résidences secondaires comme responsable majeur de la difficulté des Français à se loger. Si bien qu’un nombre grandissant de municipalités mettent désormais en place des quotas pour ce genre d’habitation. L’occasion pour Le Figaro immobilier de se pencher sur le bilan des pays voisins qui ont joué les précurseurs en matière de restriction voire d’interdiction.
-L’exemple le plus ancien est sans doute à chercher du côté du Tyrol autrichien, un land qui a fixé dès 1998 la proportion maximale des résidences secondaires à 8%. Un chiffre particulièrement bas, alors que la réalité semble tout autre. Pour preuve, ce reportage de la RTS (Radio Télévision Suisse) qui s’est penché sur la ville de Kitzbühel où la municipalité elle-même évalue à 36% la proportion de résidences secondaires sur son territoire. Interrogé sur ces disparités, l’agent immobilier Manfred Hagsteiner explique comment il procède lorsqu’un client, comme cette acheteuse allemande, souhaite s’offrir un pied-à-terre. «Sur le papier, les gens achètent une résidence principale et après, on voit comment on s’arrange grâce aux lois européennes...»
-Des contrôles difficiles à mener
-Une souplesse bien éloignée de l’image que l’on a volontiers de ces régions germanophones qu’on imagine plutôt appliquer les lois à la lettre. Les autorités se montrent volontiers accommodantes pour les grosses fortunes qui estiment avoir besoin d’une deuxième adresse pour leur travail. Transfert de capitaux, création de fondations, retraites... les façons de contourner l’interdiction des résidences secondaires sont multiples. «Quand on veut acheter, on peut et c’est tout à fait officiel et légal», précise même cet agent immobilier tandis que du côté des autorités, on reconnaît que les contrôles sont très délicats à mener.
-La Suisse semble aussi s’être penchée sur l’exemple autrichien, pour mettre sur les rails la « Lex Weber », entrée en vigueur en 2016 sur le territoire de la Confédération (4 ans après avoir été acceptée par le peuple). Ce texte promettait notamment d’en «finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires». Il a débouché sur une obligation pour chaque commune d’établir un inventaire annuel de ses logements. Et si la proportion de résidences secondaires dépasse les 20%, il est en principe interdit d’en autoriser de nouvelles.
-Un assouplissement en Suisse
-Là aussi, les parades et contournements se sont multipliés notamment en autorisant la création de nouveaux logements touristiques, de type hôtelier ou Airbnb. Et début octobre 2024, la Lex Weber a encore été assouplie, notamment pour permettre de rénover de vieilles bâtisses en créant au passage des logements supplémentaires. Officiellement, le Conseil fédéral juge sa législation anti-résidences secondaires «d’efficacité élevée» mais bon nombre de spécialistes restent dubitatifs. En reportage à Verbier, une journaliste du Monde a pu constater que si la bétonisation a reculé avec cette législation, les prix eux se sont envolés. Certes, le phénomène est plus fort encore pour la revente de résidences secondaires que pour les résidences principales mais à 18.000 euros le mètre carré pour ces dernières, les prix «ne permettent toutefois pas de loger les jeunes, les employés de la station, et encore moins les saisonniers, souvent contraints de passer la nuit dans des camping-cars dans la vallée».
-Quant à l’Italie, les provinces du Trentin et de Bolzano ont adopté des restrictions respectivement en 2008 et 2018 pour réserver des quotas d’affectation des sols pour l’habitat principal par rapport aux logements à vocation de loisirs dans les secteurs de fortes tensions du logement. Dans la province de Bolzano, tout nouveau logement neuf ou transformé devra être conventionné afin de les réserver aux résidents pour peu que le village ou le hameau dans lequel il se trouve compte plus de 10% de résidences secondaires. Dans leur thèse «Les résidences secondaires et l’action publique au défi du maintien de la vie locale à l’année dans les communes-supports de stations» soutenue l’an dernier, Quentin Benoît et Guillaume Drouet estiment que cette dernière expérience débouche sur «un urbanisme réglementaire qui raréfie les possibilités de construire des résidences secondaires, mais ne résout pas l’accès aux logements abordables pour les primo-accédants». Sans parler du fait que ces législations si elles sont appliquées strictement, poussent avant tout des populations à fort pouvoir d’achat et à fort impact économique à aller installer leur résidence secondaire un peu plus loin.
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