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Immobilier : qui veut la peau du propriétaire bailleur ?
Devenir propriétaire, c'est un rêve encore largement partagé. Mais, de plus en plus inaccessible. La propriété est en perte de vitesse, notamment dans les métropoles convoitées où la flambée des prix des logements, couplée au renchérissement du crédit, a douché les espérances de nombreux Français. Dans la capitale, selon l'Insee, le taux de propriétaires, en recul, s'inscrit désormais à 33,4 %, bien en deçà de la moyenne nationale à 57,5 %. Dans le Top 10 des grandes villes de France, ce taux atteint « au mieux » 47,6 % à Nice et seulement 27 % à Strasbourg.
« C'est la gentrification des propriétaires », résume Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). Les ménages n'arrivent plus à accéder à la propriété dans les zones tendues et, déplore-t-il, « le marché immobilier véhicule l'exclusion. » Le sujet du logement devient vital. Sans toutefois que la puissance publique en fasse une priorité absolue.
C'est en quelque sorte l'éléphant dans la pièce. Et pourtant la crise du logement s'accentue. Une récente enquête Ipsos-Cese révèle que les difficultés d'accès au logement prennent pour la première fois dans ce type de sondage la tête des préoccupations des interviewés. Ne pas arriver à se loger comme on le souhaite devance aujourd'hui d'autres enjeux, pourtant de taille : l'accès trop limité aux soins et à la santé, les problèmes d'emploi, de justice, mais aussi de transports publics et de sécurité.
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La belle mécanique immobilière s'enraye. Tel un tombé de dominos, du social au privé, du neuf à l'ancien, tous les segments du marché sont touchés. Dans cette spirale mortifère, le locatif est à la peine. « Le marché de la location et de la gestion locative souffre encore plus que celui des transactions », alertait en début d'année Jordan Frarier, président de Foncia transaction. Par un effet de vases communicants, le grippage de l'accession a entraîné sans conteste celui du locatif. « 1 % de propriétaires en moins, évalue la FNAIM, c'est 1 % de locataires en plus. »
Or, face à cette demande qui enfle, l'offre locative, quant à elle, se rétracte. C'est le cas dans les villes étudiantes, avec une montée en puissance des meublés longue durée au détriment des locations nues. Les logements trouvent preneur plus vite tandis que les locataires restent plus longtemps en place, réduisant la fluidité du marché. « Dans le parc d'un peu plus de 20.000 logements loués en gestion directe pour le compte de nos clients, témoigne Nicolas Billet, directeur immobilier à l'UFF, le turn-over des locataires est passé en trois ans, d'environ 4,5 ans à 6 ans. »
Résistances fortes
Facteur aggravant de la crise du locatif, être (ou rester) propriétaire bailleur fait de moins en moins rêver. Acheter pour louer est devenu un sacerdoce. Il est vrai que les raisons de ne pas mettre un orteil dans l'investissement locatif s'accumulent. La liberté d'action dans ce domaine s'amenuise face à un empilement de mesures coercitives.
Les bailleurs doivent supporter l'encadrement des loyers - et la menace de sa généralisation -, le permis de louer, la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur les achats immobiliers et une fiscalité confiscatoire. Ils doivent aussi naviguer dans un climat de (sur) protection des locataires et des squatteurs.
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Acmé de cette avalanche de contraintes, le calendrier 2025-2034 des obligations de travaux de rénovation liées à l'interdiction progressive de louer des passoires thermiques. En 2028, dans désormais moins de 30 mois, ce sont 1,3 million de logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergique, qui deviendront « indécents », soit quasiment un quart du parc locatif privé. Pour remettre à niveau leur bien, les bailleurs doivent engager des travaux aussi coûteux que complexes. Ce qui rogne davantage encore la rentabilité de leur opération.
Mesures fiscales chocs
La planche de plus en plus savonneuse de l'investissement locatif explique donc une partie de l'attrition du parc. Pour sauver le soldat bailleur, les idées fusent. L'assouplissement des obligations de rénovation énergétique est réclamé à cor et à cri pour desserrer l'étau du locatif plus vertueux. A la manoeuvre, des représentants des bailleurs, des professionnels du secteur ainsi que des parlementaires.
Mais les résistances sont fortes. Une proposition de loi de la sénatrice Amel Gacquerre, qui vise justement à assouplir les interdictions de location de logements énergivores en copropriété, a été retoquée en novembre à l'Assemblée nationale. Ce texte a été représenté au printemps et adopté au Sénat. Il reste en attente d'une inscription à l'ordre du jour au Parlement.
Pour favoriser le retour des investisseurs, la remise à plat par les pouvoirs publics de la fiscalité locative et la création d'un statut du bailleur privé se posent en planche de salut. Une politique qui, sur le papier, répond aux attentes. « Pour investir à nouveau dans le locatif, 29 % des Français souhaitent en priorité une réduction de la fiscalité », indique un sondage Homepilot pour le réseau IAD.
La mesure fiscale du rapport des parlementaires Daubresse-Cosson, missionnés par la ministre du Logement, doit être présentée lundi 30 juin. Elle se veut « choc ». Si elle est adoptée dans le PLF 2026, ce sera une première victoire estiment des professionnels, surtout dans un contexte de disette budgétaire. Centrée sur le seul levier fiscal, elle ne saurait toutefois se substituer à une politique du logement plus ambitieuse sur son volet locatif.
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