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-====== Le Monde – Immobilier : l’Etat propriétaire face à un « plafond de verre »  ======
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-POLITIQUE
-Immobilier : l’Etat propriétaire face à un « plafond de verre »
-Alors que les ventes de bâtiments publics reculent, le nombre de mètres carrés par fonctionnaire augmente, et la grande réforme prévue pour passer à la vitesse supérieure est au point mort.
-Par Denis Cosnard
-Par Denis Cosnard
-Par Denis Cosnard
-Aujourd’hui à 05h30
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-L’hôtel particulier Mezzara, à Paris, construit en 1910 par Hector Guimard (1867-1942) PIERRE ADENIS / LAIF-REA
-La troisième tentative sera-t-elle la bonne ? Après deux appels d’offres inaboutis, l’Etat examine, depuis quelques semaines, les nouvelles candidatures qu’il a reçues pour l’hôtel particulier Mezzara, un bijou Art nouveau construit à Paris en 1910 par Hector Guimard (1867-1942), l’architecte des entrées de stations de métro.
-En 2015, l’Etat avait espéré vendre ce bien pour plus de 7 millions d’euros. Sans succès. L’édifice ayant été classé monument historique, avec des contraintes plutôt dissuasives pour des acheteurs, l’administration a changé son fusil d’épaule et tenté de le louer pour une très longue durée. Deux appels d’offres, deux échecs. Les conditions posées étaient trop strictes. Cette fois-ci, la durée du bail envisagé a été assouplie, de même que le loyer, qui pourrait varier en fonction de l’activité. Plusieurs candidats se sont mis sur les rangs, dont l’homme d’affaires Fabien Choné. Associé au Cercle Guimard, il veut transformer le lieu en un petit musée privé consacré à l’architecte. Le lauréat pourrait être dévoilé en juin.
-Ces laborieuses tractations autour d’un bâtiment vide depuis dix ans illustrent à leur manière tous les obstacles auxquels se heurte l’Etat dans son rôle de propriétaire immobilier. Sur le papier, l’équation paraît simple. L’Etat se trouve à la tête d’un patrimoine gigantesque et sous-employé : 195 745 bâtiments, 31 170 terrains nus, pour une valorisation totale de 74 milliards d’euros dans les comptes publics. Or, des milliards, c’est précisément ce que cherche le gouvernement pour redresser ses comptes rouge vif. Pourquoi ne pas céder une partie de ces mètres carrés, dont certains restent inoccupés ou à moitié vides ?
-« Demande de bureaux durablement atone »
-En pratique, pourtant, rentabiliser ce parc immobilier se révèle très compliqué. Les ventes de biens publics plafonnent, le nombre de mètres carrés par fonctionnaire augmente au lieu de baisser, et la grande réforme prévue pour passer à la vitesse supérieure est au point mort.
-Le 9 avril, le directeur de l’immobilier de l’Etat a résumé en quelques mots la situation devant les sénateurs de la commission des finances. « Depuis cinq ans, nous avons considérablement modernisé la gestion de l’immobilier de l’Etat, a déclaré Alain Resplandy-Bernard. Aujourd’hui, nous atteignons un véritable plafond de verre. Pour relever l’ensemble des défis, une réforme structurelle s’avère nécessaire. »
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-Ce plafonnement se voit clairement dans la liste des bâtiments et terrains cédés. En 2024, l’Etat n’a réussi à vendre que 549 biens immobiliers, 15 % de moins que l’année précédente. Le volume des cessions est ainsi tombé à son plus bas niveau depuis au moins quinze ans. Jusqu’en 2015, de 1 000 à 1 300 biens étaient vendus chaque année. Les recettes ainsi dégagées ont, elles aussi, reculé, pour se limiter à 222 millions d’euros en 2024, une des plus faibles performances des quinze dernières années.
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-A l’époque de Jacques Chirac puis de Nicolas Sarkozy, l’Etat avait mené une politique de cession volontariste, notamment d’anciennes casernes. A présent, « les jolis biens faciles à céder ont déjà été vendus », constate le député (MoDem) des Pyrénées-Atlantiques Jean-Paul Mattei, notaire et président du Conseil de l’immobilier de l’Etat. L’activité est, en outre, pénalisée par un marché immobilier « où la demande de bureaux est durablement atone », et où mieux vaut parfois attendre pour ne pas brader, constate Bercy. Les cessions continuent, donc, mais à un rythme limité.
-L’Etat, qui achève un programme massif de rénovation et de reconstruction de ses cités administratives à travers la France, se déleste notamment d’anciens ensembles de ce type. Il va par exemple céder l’ancienne cité administrative de Toulouse, à deux pas de la maison natale du chanteur Carlos Gardel. Ces bâtiments datant des années 1960 avaient été mis en vente pour 18 millions d’euros. Ils viennent d’être attribués à un prix un peu supérieur à un groupement associant Bouygues, GA Smart Building et Eclisse Promotion, qui vont en transformer une partie en logements, autour d’un parc public.
-Contre-performance
-A Bobigny, l’Etat s’apprête aussi à transférer à la Société des grands projets un établissement public, six parcelles d’un total de 5 261 mètres carrés, pour installer une gare de la ligne 15 du métro. Au total, plus d’un tiers des biens cédés demeurent d’ailleurs dans un giron public, les collectivités locales disposant d’une priorité.
-A vendre également, en ce moment : la Maison de l’administration nouvelle, à Nantes, mise à prix à 10 millions d’euros. Mais aussi un château du XVe siècle à Ballan-Miré (Indre-et-Loire), un temps utilisé comme résidence de vacances pour les agents du ministère des finances. Ou encore une vieille maison forestière à Amigny-Rouy (Aisne), avec un prix plancher de 50 000 euros. Au total, Bercy aimerait trouver des acquéreurs pour 660 biens en 2025, soit 20 % de plus qu’en 2024.
-Face au nombre d’actifs très compliqués à vendre dans son stock, cependant, l’Etat cherche de plus en plus d’autres façons de les valoriser. Par exemple en les louant, comme l’hôtel Mezzara. D’année en année, les loyers et redevances domaniaux encaissés tendent ainsi à augmenter. Ils ont atteint 120 millions en 2024, soit un tiers des recettes tirées du patrimoine immobilier de l’Etat.
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-Mais, au bout du compte, la faiblesse des cessions aboutit à un résultat inattendu : depuis 2021, le patrimoine immobilier de l’Etat a repris sa croissance. En trois ans, sa surface a augmenté de 3 %, pour atteindre 96,7 millions de mètres carrés. De même, l’espace par poste de travail est monté à 25,2 mètres carrés en 2024. L’inverse exact de l’objectif visé, l’Etat voulant diminuer de 25 % en quelques années les surfaces de bureaux qu’il occupe. « Les réductions d’effectifs ne conduisent pas toujours, en raison de la politique de maillage territorial, à quitter un bien immobilier sous-densifié », avance Bercy, pour expliquer une partie de cette contre-performance.
-Choix malheureux
-Pour redresser le cap, le gouvernement avait décidé, en novembre 2024, de lancer une grande réforme. Il s’agissait de créer une structure foncière publique appelée à détenir les bâtiments de l’Etat. Les occupants, y compris publics, auraient dû lui verser des loyers. Elle aurait aussi été chargée de vendre ce qui peut l’être. En sifflant la fin des locaux gratuits pour les ministères, Bercy et Matignon espéraient les forcer à « optimiser » l’utilisation de leurs mètres carrés. Tout était prêt pour débuter l’expérimentation au 1er janvier, et un accord politique avait été trouvé.
-Mais, juridiquement, le gouvernement s’y est mal pris. Au lieu de prévoir une loi spécifique, il a glissé tardivement son projet sous forme d’amendement à la loi de finances pour 2025, sans étude d’impact. Un choix malheureux : saisi par le Rassemblement national, le Conseil constitutionnel a censuré cet article, considéré comme n’ayant rien à faire dans le budget.
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-Depuis, tout est suspendu. Le gouvernement de François Bayrou n’a pas déposé de projet de loi. « Aucune décision n’a encore été prise sur la suite du projet », assure-t-on à Bercy. « On perd du temps ! », regrette Jean-Paul Mattei, persuadé de la nécessité de dissocier l’Etat propriétaire et l’Etat exploitant. Avec d’autres parlementaires, le député MoDem prépare une proposition de loi reprenant l’essentiel de l’amendement bloqué par le Conseil constitutionnel. Mais compte tenu de l’embouteillage parlementaire, nul ne sait quand la petite révolution annoncée pourra se concrétiser.
-Denis Cosnard
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