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-Modification du régime LMNP : aller au bout de la logique économique
-Temps de lecture : 3 min
-Président de l'Institut du management des services immobiliers, Henry Buzy-Cazeaux revient sur l'article du projet de Budget pour 2025 qui alourdit la fiscalité de la location meublée non professionnelle en cas de vente du bien.
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-Henry Buzy-Cazaux
-Par Henry Buzy-Cazaux
-Publié le 21/10/2024 à 8h07
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-Le projet de loi de finances pour 2025 n’a pas fini de nous réserver des surprises, et sans doute plus de mauvaises que de bonnes. En cause le déficit public abyssal du pays, qui contraint le gouvernement à chercher partout de l’argent. Le choix de méthode est désormais clair, et le contribuable, notamment pour l’immobilier, est cerné, menacé d’un côté par une baisse des aides auxquelles il avait droit, de l’autre par des risques de majoration de ses impôts. Sans compter les conséquences qu’aura la baisse des dotations aux collectivités locales, pour un montant de 5 milliards…qu’elles chercheront sans doute à récupérer par une hausse des taxes locales à leur main. La plus récente nouvelle sur ces deux fonts à surveiller en même temps concerne le statut fiscal populaire du loueur en meublé non professionnel. Il avait maintes fois échappé à des coups de canif, ou de dague, et il était intact. Il ne sortira pas indemne de l’examen et du vote du projet de loi de finances pour 2025.
-En effet, le texte prévoit un nouveau mode de calcul de la taxation des plus values en cas de cession du bien.Jusqu’alors, la plus value taxable se calculait par soustraction entre la valeur d’acquisition du bien et sa valeur de revente, de façon classique pour un bien immobilier. Éventuellement, s’agissant d’un bien d’exploitation, les frais d’acquisition et les travaux de rénovation venaient en déduction de la valeur différentielle obtenue. Ce calcul s’effectuait sans considération de l’amortissement comptable auquel le propriétaire avait le droit de procéder. En clair, puisque le logement est productif, il est possible d’acter comptablement qu’il subit une usure et une dépréciation, et que sa valeur baisse au fur et à mesure des amortissements constatés à chaque exercice et cumulés au fil de la durée d’exploitation.
-À lire aussi : Location meublée : voici de combien votre fiscalité à la revente pourrait être alourdie
-Une cession au bout de dix ans actera une valeur nulle du logement dans les comptes du vendeur
-En principe, cet amortissement s’étale sur une durée de cinq à dix ans, la perte de valeur enregistrée oscillant entre 20% et 10% par exercice comptable, selon la durée choisie par l’investisseur contribuable. En outre, et le plus important est là, par exception avec les autres biens réputés amortissables dans le cadre d’une activité économique, au moment d’une éventuelle revente du bien, son propriétaire est encore à ce jour dispensé de réduire la valeur résiduelle du montant des amortissements, qui à la fin ramènent cette valeur à zéro.
-On voit bien l’intérêt : on mesure la plus value entre un prix d’achat et un prix de revente de marché par
-différence entre le second et le premier. Certes, la valeur s’est généralement appréciée en cinq, sept ou dix ans, mais sur la base d’un prix de départ lui-même non négligeable. Par ailleurs, le propriétaire bénéficie des abattements de droit commun applicables selon la durée de détention, annulant la taxation au bout de 30 ans, et la réduisant progressivement jusqu’à cette échéance. Dès l’an prochain, si le projet de budget n’est pas modifié sur ce point, le calcul devra intégrer les amortissements, c’est-à-dire les réfactions de valeur réalisées chaque année. Ainsi, une cession au bout de dix ans, si le rythme d’amortissement choisi est décennal, actera une valeur nulle du logement dans les comptes du vendeur. La soustraction entre la valeur actée et le prix de cession sera équivalente…au prix payé par l’acquéreur, déduction faite, toujours, bien sûr, des abattements pour durée de détention.
-Le gouvernement, une fois encore en matière de fiscalité, s’arrête en chemin
-Est-ce anormal? En aucune manière en termes économiques. Certes, le code général des impôts distingue entre les loueurs non professionnels et les loueurs professionnels, selon l'importance de leurs revenus et la part qu’ils constituent dans les revenus globaux desdits contribuable. Il ne soumet pas jusqu’à présent les non professionnels au régime logique de calcul de la plus value, ce qui constitue un avantage. C’est de la suppression de cet avantage que certains s’indignent. On peut le comprendre quand on voit que la fiscalité globale de l’immobilier résidentiel est excessivement lourde. Il n’en reste pas moins vrai que c’est une fleur, si l’on s’autorise le mot pour parler d’un sujet sérieux. Le seul problème est que le gouvernement, une fois encore en matière de fiscalité, s’arrête en chemin. Sur cette base, il faut qu’il accepte deux autres avancées. D’abord, le raccourcissement de la
-période de détention de 30 ans pour annulation de la taxation en cas de plus value de cession. On l’a connue à douze ans, à quinze ans, et la voilà à trente. Cette durée, si elle a tendance à stabiliser le parc locatif, attente à la liberté des propriétaires, à force d’être fiscalement confiscatoire.
-Enfin, le législateur doit créer ce statut de l’investisseur dans le logement neuf ou l’existant rénové que la filière lui réclame à cor et à cris, et qui est devenu vital : les ménages français se détournent de l’investissement locatif et n’y retourneront pas sans visibilité ni stabilité fiscale. Il leur faut aussi la reconnaissance économique de leur engagement entrepreneurial. Le mécanisme de l’amortissement est conçu pour cela. On ne peut nier que plusieurs copies aient été rendues aux gouvernements successifs proposant en quelque sorte le beurre et l’argent du beurre, avec un amortissement n’impactant pas la plus value. Cette exception est aujourd’hui difficile à défendre, sauf à soutenir que le logement va si mai qu’il faut permettre la non intégration des amortissements dans le calcul de la
-plus value taxable, en tout cas pour les achats réalisés sur une période donnée, trois ans par exemple. À n’en pas douter néanmoins, la position des lobbies serait plus forte s’ils ne dérogeaient pas à la logique économique fondamentale.
-Cet exécutif aura-t-il la lucidité et le courage de revisiter la fiscalité immobilière, non seulement pour trouver des milliards, mais pour mettre de l’équité et de l’intelligence dans un système qui en manque notoirement?
-Henry Buzy-Cazaux
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-Henry Buzy-Cazaux est un expert reconnu du monde de l'immobilier. Il est notamment le président de de l’Institut du management des services immobiliers, membre du Conseil national de l'habitat et créateur du Think Tank "Le Cercle des managers de l'immobilier".
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