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-====== Le Monde: Crise du logement : le « choc d'offre » annoncé par le gouvernement, un vieux slogan et de multiples contradictions  ======
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-Crise du logement : le « choc d’offre » annoncé par le gouvernement, un vieux slogan et de multiples contradictions
-Gabriel Attal s’est engagé à favoriser la construction, une promesse déjà faite par Emmanuel Macron en 2017. Or, non seulement les mesures prises à l’époque n’eurent guère d’effet, mais certaines furent même contreproductives, entraînant notamment une baisse de la production de logements sociaux.
-Par Véronique Chocron
-Publié aujourd’hui à 06h00
-Temps deLecture 7 min.
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-Un chantier de construction de maisons individuelles dans un lotissement de Guilherand-Granges (Ardèche), le 23 janvier 2024. NICOLAS GUYONNET / HANS LUCAS VIA AFP
-D’abord, une satisfaction. Lors de sa déclaration de politique générale devant l’Assemblée nationale, le 30 janvier, le premier ministre, Gabriel Attal, a évoqué la crise du logement. Un signal que guettaient depuis dix-huit mois les acteurs du logement social, du bâtiment, les promoteurs comme les élus locaux et le nombre croissant de ménages désespérément à la recherche d’un toit abordable. « Nous répondrons à cette crise du logement en créant un choc d’offre », a avancé le nouveau chef du gouvernement.
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-Une formule reprise par le nouveau ministre délégué au logement, Guillaume Kasbarian, 72 heures après sa nomination. « De l’offre, de l’offre, de l’offre », a-t-il martelé lundi 12 février sur l’antenne de RTL. « De l’offre » en poussant la construction neuve, mais aussi, en assouplissant le diagnostic de performance énergétique (DPE), a précisé le ministre. Une nouvelle règle de calcul du DPE devrait en effet permettre à 140 000 logements de moins de 40 mètres carrés d’échapper à la catégorie des « passoires thermiques » (étiquetées F ou G) et donc à l’obligation de rénovation. Leurs propriétaires pourront ainsi continuer à les mettre en location après le 1er janvier 2025. Une piste à moindres frais.
-Le slogan du « choc d’offre » a toutefois refroidi le secteur du logement, affecté depuis la hausse brutale des taux d’intérêt, à partir de l’automne 2022, par l’effondrement des transactions dans l’immobilier ancien, la chute des réservations dans le neuf et une tension historique sur le marché locatif. « Je me suis dit, dépitée, que le premier ministre n’avait aucune idée pour utiliser ces mots-là, quand on sait que le choc d’offre est une incantation, brandie depuis six ans, et quand on voit quel échec ça a été », déclare ainsi Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère les organismes HLM.
-De très mauvais chiffres
-En septembre 2017, la nouvelle majorité n’est en place que de fraîche date lorsque le gouvernement annonce déjà, en effet, un « choc d’offre » de la construction de logements, conformément à la promesse du candidat à l’élection présidentielle, Emmanuel Macron. Mais depuis, rien ne s’est produit. Pire, les chiffres ont rarement été aussi mauvais : en 2023, les mises en chantier de logements ont chuté de 22 % par rapport à 2022, à 287 000 unités, un niveau « proche des points bas de 1992 et 1993 et 72 000 unités au-dessous de la moyenne historique », indique la filière du bâtiment. Quant aux permis de construire, ils se sont effondrés de 24 %. « Le choc d’offre, je ne l’ai pas vu et je l’attends toujours », résume, sceptique, Olivier Salleron, le président de la Fédération française du bâtiment (FFB).
-Quelles politiques publiques ont été actionnées pour tenter de provoquer ce choc, qui n’a finalement pas eu lieu ? Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, n’en a pas de souvenir, si ce n’est la fixation d’un délai maximum pour juger les recours contre les permis de construire, « une mesure qui est allée dans le bon sens », reconnaît-il.
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-Interrogé, le ministère liste une série de mesures mises sur la table par Julien Denormandie, chargé en 2017 du portefeuille du logement, pour créer un appel d’air. Leur portée est limitée. Il s’agit d’une exonération fiscale sur les plus-values pour des ventes de terrains destinés à du logement, afin de libérer du foncier. Le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif d’investissement locatif Pinel sont certes prorogés, mais resserrés à destination d’un public plus restreint. Un nouveau dispositif de défiscalisation, le « Denormandie », est par ailleurs créé pour inciter à l’investissement dans la rénovation d’immeubles anciens, en cœur de ville, avec, reconnaît-on au ministère, « des résultats quantitatifs limités ». Enfin, le gouvernement s’engage sur la réalisation de 80 000 logements à l’horizon 2022 pour les étudiants et les jeunes, mais cet objectif ne sera atteint qu’à « 50 % seulement ».
-« Le logement n’est pas dans son logiciel »
-Ce programme n’a pas l’envergure suffisante pour déclencher le choc espéré. C’est que, dès l’été 2017, l’heure n’est plus à la dépense : la Cour des comptes alerte sur le dérapage budgétaire. Le premier ministre, Edouard Philippe, prévient aussitôt qu’il « ne laissera pas les comptes dériver » et annonce des mesures d’économies. « Dès lors, le gouvernement agit contre les opérateurs, et notamment contre les opérateurs du logement social », affirme Emmanuelle Cosse.
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-Le choc d’offre ne semble plus être une priorité, au regard de la succession de mesures décidées, en complète contradiction avec une politique de soutien à la construction. Au fil du premier mandat d’Emmanuel Macron, sous l’œil attentif de Bercy, le gouvernement « revoit à la baisse les aides à la pierre, supprime l’APL Accession (l’aide personnalisée au logement réservée aux propriétaires de leur résidence principale) dédiée aux ménages modestes, limite le PTZ, augmente la TVA sur la construction de logements sociaux et supprime l’aide aux maires bâtisseurs », énumère Mme Cosse.
-La Fédération française du bâtiment ajoute « la mort du Pinel à la fin de 2024 », alors qu’« il faut que les Français disposant d’une épargne et désireux d’investir dans la pierre puissent le faire, dit Olivier Salleron. Aujourd’hui, c’est bloqué car, sans une petite carotte fiscale, même les ménages les plus aisés n’y vont pas. Mais pour Emmanuel Macron, ce sont des rentiers. Le logement n’est pas dans son logiciel, d’où la catastrophe ».
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-Les acteurs du logement soulignent qu’annoncer un « choc d’offre » n’a de sens que si, derrière, des dispositions et des moyens le permettent. « Or ce qui a été fait depuis 2017 a été à l’encontre du message politique », estime Thierry Repentin, maire (divers gauche) de Chambéry et président de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Il pointe en particulier la baisse de 5 euros par mois des aides personnalisées au logement (APL), décidée par le gouvernement au milieu de l’été 2017 – une des premières polémiques du premier quinquennat Macron. Pour compenser cette baisse des APL auprès des locataires, la loi de finances pour 2018 prévoit des réductions de loyers dans le parc social.
-Des conséquences en cascade
-L’opération permet désormais à l’Etat d’économiser 1,3 milliard d’euros par an. Toutefois, en privant les bailleurs sociaux d’une part de leurs ressources – les loyers qu’ils perçoivent –, elle déséquilibre les finances des organismes HLM. « Déjà à l’époque, nous prévenons que cette politique aura des conséquences à échéance de cinq ans sur la construction de logements sociaux », déclare M. Repentin. Le nombre de logements sociaux agréés, qui atteignait un pic à près de 123 000 en 2016, tombe à 105 000 en 2019. Il devrait même chuter à 82 000 en 2023, l’augmentation du coût des matériaux et la hausse des taux d’intérêt ayant accentué les difficultés à produire des bailleurs sociaux. Cette fragilité financière a en outre eu des répercussions sur les promoteurs, qui réalisent toute une partie de leurs programmes immobiliers en intégrant une part de logements sociaux.
-Au printemps 2021, la France sort d’un troisième confinement pour freiner la diffusion du Covid-19, lorsque le premier ministre, Jean Castex, prend acte de la forte baisse de la production de logements neufs. Il réunit une commission et, dans sa lettre de mission, affirme avec clairvoyance que « sans un rebond rapide, ce ralentissement aura des effets durables sur l’offre de logement disponible pour nos concitoyens, avec un effet d’éviction des plus modestes ». Il désigne le maire (PS) de Dijon, François Rebsamen, pour diriger les travaux et étudier les freins à la construction, notamment du point de vue des collectivités. Il en ressort d’abord que face à de réelles « réticences locales à la construction », il faut « déployer un discours politique offensif ». Car, aujourd’hui encore, « la vedette dans une ville, c’est celui qui a fait capoter un projet de construction », témoigne Pascal Boulanger.
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-Si le choc d’offre n’a pas eu lieu, ce n’est pas uniquement la faute de l’Etat, avance Emmanuelle Cosse. « On observe un raidissement de la société, et donc des élus, face aux programmes de construction. Un individualisme forcené. Mais dans un moment de faiblesse de la société, il n’y a pas eu de soutien au plus haut niveau », estime l’ancienne ministre du logement, en pointant qu’« Emmanuel Macron n’est d’ailleurs jamais venu au congrès HLM, contrairement à Mitterrand, Chirac ou Hollande ».
-Spéculation foncière
-La commission Rebsamen s’inquiète aussi de la rareté du foncier et propose d’accélérer la cession de foncier public. Là encore, les progrès restent mesurés. L’Etat rechigne à brader ses terrains, quand bien même ils doivent servir à construire du logement social. L’actuel combat de Bourget-du-Lac (Savoie) en témoigne. « Dans notre commune, les loyers sont passés, en trois ans, de 12 à 23 euros le mètre carré et les jeunes ménages peinent à se loger, donc il faut que l’on fasse du logement social », résume son maire, Nicolas Mercat. « Nous portons un gros projet mais nous avons besoin d’acheter du foncier à l’Etat pour réaliser des parkings, or la DGFIP [direction générale des finances publiques], à Bercy, évalue le terrain très largement au-dessus de notre estimation, avec un prix qui va dans le sens de la spéculation foncière », déplore l’élu, qui mise aujourd’hui sur le préfet pour trouver une solution.
-« Si le marché immobilier est élevé depuis si longtemps, c’est que cette situation bénéficie à de nombreux acteurs, dont l’Etat et une partie des collectivités locales, qui, comme les propriétaires privés, profitent de la situation », analyse Emmanuelle Cosse.
-Pour proposer des solutions concrètes à la crise du logement et donner des gages d’une reprise rapide de la construction, Gabriel Attal a précisé dans sa déclaration de politique générale que dans une vingtaine de territoires, le gouvernement accélérera « toutes les procédures, avec comme objectif d’y créer 30 000 nouveaux logements d’ici à trois ans ».
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-Plusieurs acteurs de la filière du bâtiment jugent cette ambition bien insuffisante au regard des besoins. Surtout, ils s’interrogent sur l’efficacité d’une politique de l’offre à un moment où la demande s’effondre, en raison du budget insuffisant des ménages.
-A la tête de la Fédération des promoteurs, Pascal Boulanger lâche qu’aujourd’hui, un « choc d’offre » n’a pas d’intérêt. « Ce n’est plus le sujet », dit-il, en expliquant que tout a changé depuis la forte remontée des taux. « Les clients sont désolvabilisés, il n’y a plus de demande. Nous, les promoteurs, on ne met plus rien à l’offre aujourd’hui. On ne va même pas déposer les permis de construire ». Estimant que le gouvernement a un train de retard, il appelle à un « choc de demande ».
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-Véronique Chocron
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