«C’est attentatoire au droit de la propriété» : un syndicat de propriétaires dénonce une «nationalisation de l’immobilier» par la Mairie de Paris
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L’Union nationale des propriétaires souhaite faire annuler le plan local d’urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris qui vise 40% de logements publics d’ici 2030 (30% de logements sociaux et 10% de logements intermédiaires).
Par Marine Richard
Mis à jour le 26/01/26 15:11
Publié le 26/01/26 15:11
L’immeuble de la chambre nationale des arts et métiers, à Paris, a reçu une offre d’achat avant la mise en place du nouveau PLU et une autre après. Le bien a été dévalorisé de 80% après l’adoption du PLU.
«Ce n’est plus uniquement de l’urbanisme, c’est devenu un outil politique pour transformer la politique du logement qui excède les obligations légales de la loi SRU», déplorent Alexis Thomasson, président de l’Union nationale des propriétaires (UNPI) Paris Métropole et Jean-Charles Damiron, le secrétaire de l’UNPI Paris. Ils attaquent en justice le Plan local d’urbanisme (PLU) bioclimatique de Paris, adopté en novembre 2024. L’UNPI a saisi la juridiction administrative afin de contester ce PLU «attentatoire au droit de la propriété».
L’objectif de ce PLU : 40% de logements publics d’ici 2030 (30% de logements sociaux et 10% de logements intermédiaires). Ce qui signifie que les propriétaires qui voudront construire ou surélever un immeuble devront respecter ces quotas.«Un propriétaire d’un immeuble de bureaux qui souhaite le transformer en immeuble d’habitation sera obligé de construire 100% logements et la totalité devra être constituée de logements sociaux publics (pastille LS 100-100). Un propriétaire qui souhaite faire une surélévation d’un immeuble de deux étages devra créer dans la partie surélevée au moins 60% de logements dont 30% de logements sociaux et 30% d’autres types de logements, à l’exclusion des logements libres (LS 60-30). Il ne peut pas créer du logement libre pour compenser», détaille Me François Morabito, avocat associé au sein du cabinet Gobert, qui représente l’UNPI Paris. «Le caractère bioclimatique est détourné à des fins discutables de politique du logement. On force la transformation vers le logement public», affirme Alexis Thomasson.
Et cette transformation à marche forcée impacte les propriétaires. La commission d’enquête publique sur le PLU bioclimatique mandatée par le tribunal administratif prend pour exemple l’immeuble de la chambre nationale des arts et métiers qui a reçu une offre d’achat avant la mise en place du nouveau PLU et une autre après. Le bien a été dévalorisé de 80% après l’adoption du PLU.
Avec l’ancien plan local d’urbanisme bioclimatique, sur 10 appartements en résidence principale, 6 bailleurs étaient des bailleurs privés et 4 étaient des bailleurs publics. Avec le PLU actuel, sur 10 appartements, 6 sont gérés par des bailleurs publics et 4 par des bailleurs privés. C’est une inversion du marché qui raréfie l’offre et chasse la classe moyenne, la part de logements privés se réduisant de facto. L’UNPI Paris Métropole dénonce «une nationalisation rampante du parc immobilier».
Un excès de pouvoir ?
L’UNPI Paris Métropole s’est entouré du cabinet d’avocat Gobert & Associés (qui défend les propriétaires dans l’une des plus grandes affaires d’escroquerie immobilières française, Apollonia) pour déposer un recours gracieux début 2025 demandant le retrait de cette délibération qui a approuvé le PLU bioclimatique. Le cabinet Gobert & Associés n’a reçu aucune réponse ce qui équivaut à un refus de la Ville de Paris.
Il a donc déposé une requête en annulation en mai 2025 et début 2026 le tribunal administratif a annoncé la clôture de l’instruction pour le mois de février. Ce recours est mené «pour excès de pouvoir. Il porte sur la légalité du PLU», explique Me François Morabito. Il porte sur les moyens mis en œuvre pour appliquer cet objectif de 40% de logements publics plus que sur cet objectif même. Si le PLU est annulé pour tout ou partie, il disparaîtrait complètement de l’ordonnancement juridique.
La mairie appuie ce nouveau PLU sur trois moyens : la mixité sociale, la mixité fonctionnelle et le pastillage qui réserve des emplacements spécifiques. 823 emplacements ont été réservés via le pastillage dont 510 nouveaux arrivés avec cette nouvelle version du PLU. «Le pastillage aboutit à supprimer les logements libres. Contrairement à la mixité sociale et fonctionnelle, le pastillage ne résulte pas du projet des propriétaires mais découle directement du zonage», dénonce Me Morabito. «La définition des logements sociaux par la mairie de Paris exclut les logements sociaux privés. Les bailleurs privés peuvent faire du logement social», souligne Me Alexandre Mondoloni, avocat au cabinet Gobert.
«On retire des logements privés du marché donc on tend le marché. On se retrouve soit avec des logements publics accessibles ou soit avec des logements privés rares et donc réservés aux très très riches», conclut Alexis Thomasson.
«Il y a peu à attendre des politiques de remise sur le marché des logements vacants» : Terra Nova veut résoudre la crise de l’immobilier
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La remise sur le marché des logements vacants comme réponse à la crise du logement n’est pas une solution suffisante, pour le think tank indépendant.
Par Marine Richard
Mis à jour le 26/01/26 14:53
Publié le 26/01/26 05:15
La cause principale de la vacance de logement serait l’absence de demande pour ces biens liée à la localisation ou à l’obsolescence.
La cause principale de la vacance de logement serait l’absence de demande pour ces biens liée à la localisation ou à l’obsolescence. Crédit Photo : CIARA LANTZ-PAINTER / Far Corners Photo - stock.adobe.com
«Certaines idées, en effet, suscitent un engouement exagéré au regard de leurs potentialités», assène le think tank indépendant Terra Nova. Il cible notamment la mobilisation des logements vacants mais aussi la transformation de bureaux en logements, «qui ne peuvent être, au mieux, qu’un appoint face aux besoins de logements neufs».
Concernant les logements vacants, hormis ceux laissés vides pour cause de succession ou des travaux en cours, la plupart sont inhabités car ils ne trouvent pas de locataire. La cause principale serait l’absence de demande pour ces logements liée à la localisation ou à l’obsolescence. «Rares sont en effet les propriétaires qui se privent délibérément d’un revenu locatif, d’autant qu’un logement vacant a un coût : il est soumis à la taxe foncière, le cas échéant à la taxe sur les logements vacants et, s’il appartient à une copropriété, il génère des charges», affirme Terra Nova.
Un espoir vain
Une obsolescence pas forcément synonyme de vétusté, « et il ne suffit pas toujours de rénover un logement ancien pour trouver un locataire. C’est pourquoi il y a peu à attendre des politiques de « remise sur le marché des logements vacants ». Cette dernière «est un espoir souvent vain». Et pourtant, l’an passé, le sénateur communiste de Paris, Ian Brossat, avait réclamé leur réquisition, dans la capitale, pour loger les sans-abri. Cette année, c’est Mathilde Panot, la présidente du groupe LFI à l’Assemblée nationale qui a repris cette mesure choc.
La transformation de bureaux en logements n’est pas une idée récente, elle date au moins des années 1990. « Les réalisations effectives ont été rares et n’ont pas constitué un appoint significatif à l’offre de logements », affirme Terra Nova. Le marché des bureaux était en effet actif mais avec l’essor du télétravail, le nombre de bureaux vides explose. On estime à six millions de mètres carrés les surfaces de bureaux vacants pour la seule Île-de-France. La conversion de bureaux en logements n’est pas aisée. Elle entraîne une perte de surface du fait des caractéristiques différentes des immeubles, et une rentrée d’argent moins intéressante. La location de logements n’est pas assujettie à la TVA contrairement aux bureaux.
Des coopératives
Parmi les propositions formulées par Terra Nova pour résoudre la crise du logement : «maintenir une aide personnelle affectée dans le secteur locatif, en évitant d’éroder son pouvoir solvabilisateur par de nouvelles mesures dont le seul objet serait d’en limiter le coût». La création d’un statut fiscal du bailleur privé «qui reconnaisse la location de logements comme une activité économique à part entière – la production du service de logement – plutôt que d’assimiler les bailleurs à des rentiers», notamment.
Le lancement de coopératives, sur le modèle allemand, suisse ou autrichien, serait une réponse adaptée pour faciliter l’accès à la propriété. «L’originalité principale du financement, incongrue pour les Français, réside dans la participation importante des coopérateurs, dont l’apport représente une part importante (environ 10 %) du coût total des opérations. Ils apportent ainsi l’essentiel des fonds propres. En contrepartie, ils bénéficient d’un bail perpétuel à loyer maîtrisé.» L’avantage, c’est que ce dispositif nécessite peu d’aides publiques.