Le Monde – Quand la spéculation redessine la « skyline » de New York

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La tour résidentielle de luxe située au 432 Park Avenue, à New York, en 2024. GARDEL BERTRAND/HEMIS VIA AFP Quand la spéculation redessine la « skyline » de New York Par Isabelle Regnier (New York, envoyée spéciale) Par Isabelle Regnier (New York, envoyée spéciale) Par Isabelle Regnier (New York, envoyée spéciale) Article réservé aux abonnés Reportage Dans la mégapole nord-américaine, la fièvre immobilière a vu se multiplier les tours, parfois de piètre qualité, accompagnées d’une inflation des loyers. Dernier-né, le JPMorgan Chase Building, inauguré le 20 octobre. Le destin de la tour située au 432 Park Avenue à New York évoque celui de ces jeunes actrices qu’un premier rôle propulse trop tôt au firmament d’Hollywood, avant qu’un scandale ne les couvre d’opprobre et ruine leur vie à jamais. Située au coin sud-est de Central Park, cette tour carrée fabuleusement longiligne est un des totems de la rangée d’immeubles qui borde la lisière sud de Central Park qu’on appelle « Billionaires’ Row ». Sur cette « allée des milliardaires » a fleuri, au milieu des années 2010, une moisson de gratte-ciel qui a redéfini la skyline – la ligne d’horizon – de la .

En 2015, année de sa livraison, on la présentait comme la tour de tous les records : la plus haute jamais construite pour du logement (426 mètres, 102 étages), mais aussi la plus fine, avec un ratio largeur-hauteur de 1/15 (contre 1/3 pour l’Empire State Building, par exemple). Et pour le seul plaisir des habitants, une piscine de 25 mètres et un spa, une salle de billard, une salle de cinéma, un restaurant avec chef étoilé… La pop star Jennifer Lopez ou le champion de baseball Alex Rodriguez y ont acheté un appartement rubis sur l’ongle.

Dix ans plus tard, le mythe s’est effondré. En avril, les copropriétaires ont déposé une plainte auprès de la Cour suprême de l’Etat de New York, accusant les promoteurs d’« escroquerie délibérée et lourde de conséquences ». Une centaine de failles ont été dénombrées dans la façade. Des petits morceaux se sont même décrochés dans les étages supérieurs. Quand le vent se lève, la tour tangue si fort, comme l’écrit le New York Times dans une enquête extrêmement fouillée publiée en octobre, que « l’eau des baignoires fait des vagues ». Les résidents sont réveillés la nuit par les bruits de la structure qui grince, subissent des fuites d’eau et des pannes d’ascenseur à répétition, des problèmes de tuyauterie et d’électricité…

La tour résidentielle de luxe 432 Park Avenue, à New York, en mai 2022. La tour résidentielle de luxe 432 Park Avenue, à New York, en mai 2022. SPENCER PLATT/GETTY IMAGES VIA AFP Que cette déchéance coïncide avec l’élection à la mairie de New York du démocrate Zohran Mamdani, dont la campagne a dénoncé l’alignement de la sur les intérêts des milliardaires, est le signe d’un système qui a touché son point de rupture. Pour concevoir ce qu’il vendait comme le joyau de Billionaires’ Row, le magnat de l’immobilier Harry Macklowe avait, de fait, poussé tous les curseurs au maximum, exploitant les moindres failles de la réglementation urbaine pour monter le plus haut possible (à New York, le prix du mètre carré est directement corrélé à la hauteur des immeubles), et briller de mille feux. Les étages techniques n’étant pas pris en compte dans le calcul du coefficient d’occupation des sols, on les a ainsi étirés en hauteur au maximum.

Souci structurel Au passage, cela a permis d’offrir à la silhouette de la tour une touche « couture », ces grands espaces vides s’illuminant la nuit pour la galber de larges bandes dorées. Grand spécialiste des formes tape-à-l’œil, l’architecte uruguayen Rafael Viñoly (1944-2023), mandaté pour ce projet, aimait pourtant dire que celle-ci lui avait été inspirée par une poubelle – une corbeille à papier du designer autrichien Josef Hoffmann (1870-1956) en l’occurrence. Une provocation cynique qui prend, deux ans après sa mort, un sens tristement clairvoyant.

Les failles de la façade, qui sont au cœur du conflit entre les copropriétaires et les promoteurs, ont été réparées, mais le souci semble structurel. La qualité du béton est en cause. Elle aurait été sacrifiée au projet esthétique des promoteurs, qui tenaient absolument à ce que le bâtiment soit très blanc. Des mises en garde ont été adressées dès 2012 sur le fait qu’une telle option allait altérer la composition du matériau, et qu’elle aurait nécessairement des conséquences en termes de solidité. Mais elles ont été ignorées.

La forme carrée, très peu aérodynamique, de la tour, est problématique également, qui la rend particulièrement fragile face aux éléments. Si bien qu’aujourd’hui, la façade est « trop exposée au vent et à la pluie », d’après le New York Times. Le risque est grand de voir de nouvelles failles apparaître, l’eau s’infiltrer, l’armature rouiller, le béton se fendre plus encore, et possiblement de nouveaux morceaux de façade se décrocher. Avec tout le danger que cela comporte pour les passants. Comme l’indique un expert interviewé par le quotidien américain, un morceau qui se décroche depuis une telle hauteur n’est rien de moins qu’une « grenade de béton »…

Les tours d’Hudson Yards et l’Empire State Building (en arrière-plan) à New York, en 2022. Les tours d’Hudson Yards et l’Empire State Building (en arrière-plan) à New York, en 2022. GARY HERSHORN/GETTY IMAGES Tour de Babel de l’ère néolibérale, le 432 Park Avenue est le symptôme de la fièvre immobilière qui a vu surgir une formidable moisson de gratte-ciel à New York dans les années 2010. Marque de distinction absolue jusqu’en 2001, la barre des 1 000 pieds (300 mètres) que n’avaient franchie que le Chrysler Building (William Van Alen, 1930), l’Empire State Building (William Frederick Lamb, 1931) et, quarante ans plus tard, les tours jumelles du World Trade Center (Minoru Yamasaki, 1973), est aujourd’hui un signe extérieur de richesse quasi banalisé. Une vingtaine de gratte-ciel new-yorkais l’ont désormais dépassée.

Pourquoi une telle accélération ? Les causes sont multiples, à la fois techniques et financières. Elles tiennent, d’une part, aux progrès réalisés dans la fabrication du béton et la technologie des ascenseurs. De l’autre, au report massif des capitaux financiers sur le marché de l’immobilier après la crise des subprimes en 2008. Peut-être aussi, plus souterrainement, à un désir de revanche de la sur les attentats du 11-Septembre…

En ouvrant de nouvelles perspectives de rentabilité pour les promoteurs, les plans de zonage urbain établis à partir du début des années 2000 ont créé les conditions favorables à la concomitance de ces phénomènes. D’un quartier à l’autre, les règles ne sont pas les mêmes et produisent des résultats différents.

« Chaque plan de zonage répond aux besoins en matière de logement et d’attractivité économique tels qu’ils ont été identifiés par la , quartier par quartier, explique Kate Ascher, spécialiste de l’urbanisme new-yorkais, professeure à la Graduate School of Architecture, Planning and Preservation de l’université de Columbia. La réglementation porte sur des questions d’activité et de coefficient d’occupation des sols principalement, mais toutes sortes de subtilités existent dans la manière de placer les curseurs. Elle comprend aussi tout un système d’incitations à produire du logement à loyer encadré, des espaces publics… Tout cela forme un cadre, à l’intérieur duquel les agents privés sont entièrement libres. »

Mastodonte aux reflets cuivrés Dans East Midtown, le nouveau plan offre ainsi une grande souplesse pour jongler avec les air rights. Ces « droits de l’air », dispositif libéral, sont des crédits de construction en hauteur qu’on attribue aux bâtiments dont la taille est inférieure au maximum autorisé par quartier. On peut les reporter sur d’autres immeubles, qui peuvent ainsi dépasser le seuil réglementaire. Le plan de la zone a motivé diverses opérations de démolition et de reconstruction, conduisant à rayer de la carte des immeubles aussi remarquables que la tour Union Carbide (Skidmore, Owings & Merrill, alias SOM, 1960), monolithe de verre noir d’une élégance extrême.

Pour JPMorgan Chase, son propriétaire, cet archétype de l’architecture new-yorkaise était avant tout une surface commercialisable : 140 000 mètres carrés de bureaux répartis sur 52 étages. En rachetant 65 000 mètres carrés d’air rights qui flottaient au-dessus de Grand Central Station, le groupe bancaire a pu envisager de le remplacer par un bâtiment de 60 étages contenant 232 000 mètres carrés de surface commercialisable. Ce mastodonte aux reflets cuivrés dont l’architecture a été confiée au Britannique Norman Foster a été inauguré le 20 octobre.

La tour JPMorgan Chase, 270 Park Avenue, à New York, en septembre 2025. La tour JPMorgan Chase, 270 Park Avenue, à New York, en septembre 2025. NIGEL YOUNG Cette réglementation a favorisé en outre le modèle de tours ultra-hautes et ultrafines de Billionaires’ Row, qui ont, elles aussi, remplacé des bâtiments iconiques. Pour construire le 432 Park Avenue, par exemple, il aura fallu détruire le Drake Hotel, mythe new-yorkais (réalisé par l’agence Bing & Bing en 1926), dont l’histoire est indissociable de ses résidents légendaires, de l’actrice Lillian Gish aux musiciens Frank Sinatra et Jimi Hendrix, ou les membres du groupe Led Zeppelin.

La situation est différente le long de la Highline, cette coulée verte aménagée sur une ancienne voie ferrée au sud-ouest de Manhattan. La réglementation urbaine y a engendré les Hudson Yards, quartier hyperluxe dont les tours en verre bleu, froides et impersonnelles comme un écran diffusant les cours de la Bourse, donnent l’impression d’être n’importe où ou plutôt nulle part, surtout pas à New York.

C’est encore autre chose à Ground Zero, où l’urbanisme a été conçu dans la douleur après les attentats du 11 septembre, et au niveau fédéral. La première tour qui a surgi sur le site traumatisé, la WTC 1 (SOM, 2006) est à la fois la plus haute de toute la (541 mètres) et la plus disgracieuse. Quel que soit l’endroit où l’on se situe, elle apparaît à l’horizon, le plan urbain en damier intensifiant son hypervisibilité.

La Brooklyn Tower, de SHoP architecture (au centre), à New York, en 2023. La Brooklyn Tower, de SHoP architecture (au centre), à New York, en 2023. GARY HERSHORN/GETTY IMAGES C’est tout le problème de cette monumentalité devenue la norme : la faute de goût déteint sur la tout entière. Et Manhattan n’est pas seule concernée. Les tours poussent un peu partout à New York aujourd’hui, jusque dans le Queens et le sud du Bronx, stimulant cette inflation des loyers lourde de conséquences sur la démographie. Zohran Mamdani a promis de s’attaquer à la question, mais il est resté en revanche relativement silencieux sur le bilan environnemental cataclysmique de cette dynamique de démolition-reconstruction.

Des cinq quartiers, Brooklyn est celui qui a subi la transformation la plus spectaculaire. En vingt ans à peine, cette dans la qui était presque exclusivement composée d’immeubles de faible hauteur et de maisons individuelles a vu pousser, dans le prolongement des deux ponts qui la relient à Manhattan, une forêt de gratte-ciel dont la qualité architecturale moyenne est inversement proportionnelle au niveau des loyers pratiqués.

Exception qui confirme la règle, la Brooklyn Tower (SHoP, 2021) se distingue par l’élégance de sa silhouette, la grande qualité des matériaux employés, sa très grande hauteur (325 mètres) et le prix de ses appartements (20 000 dollars le mètre carré, environ 17 000 euros). Mais c’est un flop. Le terrain de basket-ball qu’elle enferme, qui domine toute la , la salle de cinéma, la salle de jeu pour chiens, n’auront pas suffi à attirer les acheteurs. Quatre ans après son inauguration, son taux d’occupation plafonne à 13 %.

Pour approfondir (1 article)

Article réservé aux abonnés A New York, la petite agence d’architectes qui prend soin de Brooklyn

Isabelle Regnier (New York, envoyée spéciale)