Marc D. a usé de tous les recours et devra désormais acquitter cette somme, qui correspond à l'impôt sur la plus-value réalisée sur la vente de son appartement parisien ainsi qu'aux intérêts et pénalités de retard.
La justice peut parfois se montrer inflexible, c'est l'amère constatation qu'a pu faire Marc D. Ce chef d'entreprise pensait pourtant avoir respecté les règles. Installé depuis plusieurs années avec sa famille dans un vaste appartement de 250 mètres carrés, situé dans le 17e arrondissement de Paris, il aspire à plus de calme. En mars 2015, il acquiert une maison à Garches et prévoit d'y emménager après des travaux. En décembre, il déménage et met en vente son appartement.
Dès le départ, plusieurs agences lui assurent que son logement, bien que rénové et situé dans un secteur prisé de la capitale, pourrait mettre du temps à trouver preneur en raison de sa superficie et de son prix élevé. “ C'était un bien de niche, recherché par des acheteurs spécifiques”, précise son avocat, Maître Hervé Oliel. Malgré plusieurs visites, aucune offre sérieuse ne se présente. Début 2016, il mandate trois agences et baisse son prix à plusieurs reprises. “Finalement, c'est mon client qui trouve lui-même un acheteur, en janvier 2017, avec une offre ferme de 2,25 millions d'euros, qu'il accepte”, indique son avocat. La vente est finalisée en juin 2017, soit 17 mois après son déménagement.
L'administration fiscale intervient alors et lui réclame le paiement de la taxe sur la plus-value. “Pour lui, cet appartement était toujours sa résidence principale et devait être exempté d'impôt”, rappelle Maître Oliel. La loi prévoit que les plus-values soient soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession. “Un bien ne perd pas ce statut si le délai d'inoccupation est jugé normal”, précise Maître Oliel. Mais le fisc estime que 17 mois d'inoccupation sont trop longs pour justifier l'exonération. “Il n'y a pas de règle stricte, mais l'administration fiscale prend en compte un délai indicatif de 12 mois”, explique l'avocat. Ce critère dépend des démarches entreprises, du type de bien et du marché local. “Mon client avait accompli toutes les diligences nécessaires pour vendre rapidement”, assure-t-il.
Marc D. saisit alors le tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Lors de l'enquête, les agences immobilières sont sollicitées pour retrouver un mandat mentionnant un prix proche de la transaction finale. L'une d'elles affirme ne pas retrouver ce document, pourtant signé par les deux parties. “L'absence de ce document a suffi pour que l'administration mette en doute toute la démarche de vente”, regrette Maître Oliel.
Le 5 juillet 2022, le tribunal administratif rejette donc la demande de Marc D. et valide l'imposition de la plus-value. “Nous avons fait appel, car nous disposions d'éléments solides montrant que la vente était bien engagée dès 2016”, explique Maître Oliel. Il présente notamment des échanges de mails prouvant que des visites avaient eu lieu. Pourtant, la Cour administrative d'appel confirme la décision le 2 juillet 2024. “Ils ont estimé que le délai était trop long et que l'absence du mandat signé posait problème”, déplore l'avocat.
Dernier recours : le Conseil d'État. Cependant, celui-ci décide de ne pas se prononcer sur l'affaire, rendant la décision définitive le 19 février 2025. “Le Conseil d'État a usé de son droit de rejet, il n'y avait donc plus aucun levier juridique pour contester”, indique Maître Oliel. Marc D. doit en conséquence s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de 80 000 euros. À cette somme s'ajoutent les intérêts de retard calculés sur sept ans, soit 13 440 euros (2,4% par an), ainsi qu'une pénalité de retard de 10% de l'impôt dû, soit 8 000 euros. “Tout mis bout à bout, l'ardoise atteint précisément 101 440 euros”, conclut Hervé Oliel.
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