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Immobilier : les ventes chutent et la crise du logement est bien réelle](

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TRIBUNE - Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers consteste la thèse des spécialistes qui avancent, qu'après une année 2022 exceptionnelle, le marché revient aujourd'hui à la normale.

Par Henry Buzy-Cazaux Publié le 27/11/2023 à 8h08 & mis à jour le 27/11/2023 à 13h41 ACTUALITÉ DES MARQUES CORUM Life, et si c’était ça l’assurance vie ?

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Inspired byimage.png Le notaires de France viennent de rendre public leur comptage des transactions au cours des douze derniers mois et leurs prévisions à court terme. Ils constatent, arrêtée avant la rentrée, une baisse du nombre des ventes de logements existants s’approchant des 17% en année glissante, laissant augurer une baisse effective à la fin de 2023 plus proche de 20%, sinon au-delà : le second semestre et le dernier quadrimestre plus encore ont marqué un ralentissement nettement plus fort. Au bout du compte, le notariat projette entre 850 000 et 900 000 opérations en 2024, à comparer au 1,2 million de 2022. En somme, comme beaucoup d’observateurs, ils considèrent que l’an prochain sera dégradé par rapport à l’exercice en cours. Et comme beaucoup d’exégètes de la communauté immobilière, ils analysent que 2022 avait été un millésime exceptionnel. Le président de Guy Hoquet, professionnel reconnu, a utilisé une expression encore plus claire : on était dans un marché de confort, et on revient à un marché de besoin.

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A plus d’un titre, ce regard a de quoi sembler infondé. On pourrait d’abord le soupçonner, sans nécessairement de conscience de la part de ceux qui le portent, de vouloir justifier a posteriori une situation douloureuse pour en alléger la dureté. On peut surtout douter des deux postulats des tenants de la thèse du retour à la normale : la définition du besoin, présenté ici de la façon la plus rustique, et la logique qui conduirait à une transaction.

Les cinq grandes raisons pour lesquelles on change de logement sont connues et éternelles Le besoin est sous entendu comme détaché de tout hédonisme, en quelque sorte brutal, même si ce qui le fait apparaître est une cause heureuse. Les cinq grandes raisons pour lesquelles on change de logement sont connues et éternelles : une naissance ou un décès, la formation d’un couple ou sa séparation, la mobilité professionnelle enfin. On mettra de côté le segment du marché clairement en dehors du besoin, celui des résidences secondaires : on prendra pour hypothèse recevable qu’on peut vivre sans villégiature. Opposer besoin et confort ressortit à une simplification, qui mène à considérer le besoin aux antipodes du plaisir. Dans le même ordre d’idée, on a entendu le président de Century 21, un autre spécialiste, anticiper que les ménages continuerait à acheter malgré la baisse du pouvoir d’achat en réduisant la superficie ou en choisissant une localisation moins flatteuse. Cette acception du besoin et de la manière dont on va le satisfaire est recevable, certes, mais on reconnaîtra qu’elle est incomplète.

On peut avoir besoin de plus d’espace. On objectera que c’est pour mieux vivre, et non pour vivre. La différence est ténue : après tout, un nouveau né peut sans problème dormir dans la chambre de ses parents… L’intimité en sera affectée, mais pas à proprement parler la vie. On peut aussi avoir besoin d’une plus grande proximité avec son lieu de travail : accepter un quart d’heure de déplacement de plus entre son domicile et son bureau ou son usine, et même une demie heure est pourtant recevable, sans que les grands équilibres de sa vie en soient bouleversés. Les questions de standing obéissent au même traitement : vouloir une baignoire, lorsqu’on bénéficie d’une douche, ressortit-il à l’expression d’un besoin ou à une aspiration luxueuse ? Souhaiter un plus grand jardin, une meilleure exposition, plus de lumière, un ascenseur pour monter au troisième alors qu’un escalier y conduit aussi efficacement, dans quelle catégories d’envies placer ces critères, en outre subjectifs ? Le dernier en est la meilleure illustration, parce qu’il est vraiment déterminant pour la plupart des acquéreurs. Un ménage dans la force de l’âge devrait considérer que grimper des marches maintient en forme… et pourtant il ne va pas voir les choses ainsi ! Il va peut-être aussi anticiper des situations dans lesquelles l’escalier est rédhibitoire : l’accueil d’une personne à mobilité réduite, fût-ce temporairement diminuée, par une jambe plâtrée, une grossesse, une maladie éprouvante.

La liste des situations est infinie, qui démontrent la porosité entre besoin et confort, y compris au plan financier. Ainsi, une personne qui a perdu son conjoint, eût-elle les moyens de rester dans le domicile conjugal, pourra vouloir changer de logement pour rompre avec le passé et en faire le deuil plus aisément. Un couple dont les enfants ont tous quitté le domicile familial pourra estimer son logement trop grand, et même, moralement, considérer qu’il faut en faire profiter un jeune ménage avec des enfants en bas âge ou des projets de maternité. Quant à l’investissement locatif, outre qu’il est essentiel pour répondre aux besoins des locataires, il est également majeur pour l’allocation des capacités d’épargne des ménages : on reproche assez aux Français d’épargner trop pour ne pas comprendre que l’investissement est lui aussi du côté du besoin productif.

Là distinction est bien difficile à établir entre le besoin impératif et le besoin relatif. On pourrait même la trouver un brin autoritaire. Ne commet-on pas à s’y risquer la même erreur que le gouvernement qui exclut la maison individuelle des aides à l’accession, au motif qu’elle n’est pas aisément compatible avec la frugalité foncière et que le moment est venu de les dériver vers le cœur des villes et l’habitat dense : pour citer Jean-Paul Mattéi, député de la commission des finances spécialiste de la politique du logement, notaire de son état, de quel droit va-t-on dire au Français où et dans quoi ils doivent habiter ? Eux seuls savent ce qu’est leur besoin. Précisément, en 2022, les taux d’intérêt, certes, le leur permettant, l’accès au crédit étant aisé, 1,2 million de Français ont estimé devoir vendre leur bien et autant ont estimé devoir en acquérir un premier ou un nouveau. C’est que les besoins de nos compatriotes étaient à ce niveau. Les conditions le leur ont permis, mais elles n’ont pas créé le besoin. Tout au plus l’ont-elles catalysé.

À LIRE AUSSI Le classement des villes où le pouvoir d’achat immobilier a le plus chuté depuis 2022 A-t-on en effet jamais vu quelqu’un rentrer chez lui et dire à son épouse qu’ils ont ensemble la possibilité de souscrire un crédit de 500 000 euros et qu’il faudrait qu’ils songent à changer de logement ? Ou encore que les prix sont en train de monter et qu’il faut sans délai profiter d’une situation qui va se tendre ? Sans la dictature des événements de la vie, ni cession ni acquisition. Tout cela pour dire qu’on a tort de se satisfaire d’un moindre nombre de transactions résidentielles. 800 000 ou 900 000 opérations par an correspondent à une pathologie. Le pays a besoin de plus, de beaucoup plus pour sa respiration. C’est d’autant plus vrai que la production de logements neufs s’étiole et pour plusieurs années. Il faudra que les échanges de logements à l’intérieur du parc existant se fluidifient et s’accélèrent pour compenser pour partie l’asthénie de la construction et de la mise à disposition de nouveaux logements.

Pour cette raison, il est à souhaiter que les prix resolvabilisent plus vite qu’ils ne le font les candidats à l’acquisition et baissent davantage. Comme il faudra que le Haut conseil de stabilité financière cesse de se payer de mots, avec des incantations désormais hebdomadaires de l’un de ses membres les plus éminents, le gouverneur de la Banque de France - qui enjoint aux établissements prêteurs de distribuer davantage de crédits ou encore qui appelle de ses vœux l’action vigoureuse d’un médiateur du crédit pour examiner les raisons de refus de prêt -: assouplir les critères qui s’imposent aux banques est urgent, pour que les besoins des ménages puissent trouver des réponses.